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台灣農地違章工廠問題嚴重，具火災及環境汙染等隱憂，相關法源《工廠管理輔導法》（下簡稱《工輔法》）經歷幾次修改，卻仍無法解決此問題。儘管有號稱「《工輔法》2.0」的修正法案在2019年通過、2020年施行，但據民間團體估計，違章工廠仍從2019年的4萬5千家，擴增到最近的5萬4千家。

新建的即報即拆　既有的循序納管

2020年上路的「《工輔法》2.0」，針對違章工廠，有幾項處理方式。第一，對於2016年5月20日之後設立的農地違章工廠（法令中稱為「新增未登記工廠」），採取「即報即拆」、「斷水斷電」的措施。第二，針對該日期之前設立的農地違章工廠（法令中稱為「既有未登記工廠」），高汙染者輔導轉型、遷廠，否則斷水電、拆除；低汙染者，則可依循規範，由政府納管。

根據目前的《工輔法》，低汙染的既有未登記工廠，可在2年（2022年3月19日之前）內申請納管、3年內提出工廠改善計畫、10年內設法取得「特定工廠登記」，並於20年內完成地目變更，走向合法。

雖然並非直接無條件就地合法，但對於較早設立的低汙染違章工廠來說，這似乎仍是個轉型、合法化的好機會；然而，其實台灣這類工廠規模普遍較小，取得「特定工廠登記」由於須自費改善消防、環保及水利設施，對小業者仍具門檻，多數並不願意配合。

權責不明成本高　工廠拆遷大不易

2016年5月20日之後的「新建未登記工廠」，問題則更大。雖然新法訂定拆除法源，但2020年《工輔法》2.0上路至今，遭經濟部拆除的未登記工廠，卻僅有5家。未登記工廠的拆除，其實不容易，「誰來拆？」、「有沒有能力拆？」都是棘手問題。

一般來說，違建拆除多由地方政府建管單位處理，但《工輔法》的主管機關，在中央是經濟部，在地方則是各地的產業發展處、經濟發展局等，這些單位通常並不會被分配到拆除違章工廠的預算，且違章工廠數量多、擴增速度快，拆除成本極高。因此，在違建的拆除方面，違章工廠始終不會在第一順位。

除了拆除權責不明、成本不小之外，還有社會經濟結構的問題。其實台灣許多地區的農地工廠，都支持著地方的就業和經濟運作，當拆廠可能大幅影響民眾生計時，就變得更敏感、不易執行。

違建工廠問題大　政府卻疏於執法？

儘管有重重障礙，住展房屋網企研室仍須指出，在農地上違規新建工廠，一方面使土地使用更加混亂，另一方面，無法針對這類建物進行稽查、管理、拆除，也將帶來嚴重後果，有關單位不應再縱容更多違規工廠建造。

前面提到的嚴重後果，尤指火災。台灣不少工廠都會採用鐵皮建材，發生火災容易造成扭曲變形，使得搶救不易，過去就有許多消防員在鐵皮建物火場中喪命。住展房屋網企研室認為，針對這類須嚴加管理的建物，官方不該再持消極態度，應積極清點新建違建工廠，做出適當處置。

住展房屋網企研室指出，就算拆廠實際執行上有困難，依據法令，相關單位手上仍有斷水、斷電這項政策工具，法規訂出來，就不應疏於執法。農地工廠違建，已經是幾十年來累積的大問題，輔導既有工廠「合法化」的同時，也不能縱容違法工廠續建，持續增加問題。

台南議員關心複丈天數過高造成民怨，南市府如何因應一事，台南市長黃偉哲表示，台南市複丈辦理天數過高是因為南市各項重大開發、科技工業區擴充、不動產交易活絡、申請容積移轉及建商大量推案造成複丈申請案遽增所致。土地測量屬專業工作，人力晉用後需要訓練後才能勝任，黃偉哲市長已指示增加人力和啟動地所調動機制，並請地政局提出短中長期解決方案，降低複丈天數。

台南市政府地政局長陳淑美表示，目前南科附近交投熱絡，新化地政事務所案件量暴增，該局已啟動人力支援機制，請其他地政事務所調派4組人力自2021年支援新化地政事務所，期望2021年底新化地政事務所辦理複丈天數能縮短至45天。



地政局表示，因南市府預算規模及人力運用規劃，目前無法增加台南市測量人員編制，但該局已擬定「台南市地籍測量案件亟增人力補充因應計畫(2022至2024年度)」，增僱6組約用測量人員，自2022年開始協助台南市地政事務所辦理土地鑑界等相關工作，以利縮短複丈測量辦理天數及各項土地開發起造申請案如期展辦。為儘速增加測量人力，目前正在辦理人員遴補，俟人員到職即刻投入工作。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市房價高、屋齡較老舊，不少人選擇到新北市購屋，讓家戶比不斷衰退。（資料照）

根據最新官方統計資料顯示，台北市去年新增家戶數僅剩下百餘戶，位居六都之末，今年戶數也持續減少3600餘戶，專家表示，台北因為高房價且屋齡普遍老舊，有些民眾選擇搬遷到新北市的重劃區，另一方面人口老化可能也導致家戶數減少。

而今年家戶數增加最多的是桃園市、其次則是持續吸納北市人口的新北市，家戶數的變動長期將對房市造成直接影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然台北市近年房價也和市場走勢相似，由盤整轉為緩漲趨勢，但房價漲幅明顯不若相對平價的都會區，可能與家戶數由正成長轉為衰退有關。

而台北市首購減少主因與房價、住宅屋齡普遍老舊有關，人口選擇向外搬遷，加上新北市有許多新的額滿學校產生，新為了追求更好的居住品質，大台北生活圈的民眾有些選擇工作在台北、居住在新北。

統計官方戶籍資料可發現，全國的戶籍數量一直呈現增長趨勢，今年首度突破900萬戶，六都長年戶籍數量也都呈現增加趨勢，不過台北市戶籍數量已經由盛轉衰，2014年前年增普遍都還有1萬戶，2016~2019年則每年剩下年增3~5千餘戶，2020剩下年增120戶，今年則是首度呈現衰退，但其餘五都仍維持穩定增加至少6千戶以上。

雖然家戶數衰退可能也代表市場的買盤減少，但並不與房價下跌畫上等號，曾敬德指出，雖然台北市近兩年家戶數已經轉趨衰退，不過台北市房價並未因此下挫，主要台北市已經不是以首購為主力的市場，反而是以換屋市場為主，市場並沒有供過於求的疑慮，大台北生活圈成型後，人口更不用一直往台北擠，捷運網路更達到城市擴張與把人口往外分散的效果。

為解決無管理組織老舊大樓潛藏的公安危機，內政部日前通過《公寓大廈管理條例》修正草案，欲強制規定老舊公寓大廈成立管委會，並要求地方政府在11月22日前，完成轄區內老舊複合用途建築物盤點造冊作業，緊盯老舊建物公安問題。

修法細節出爐？ 營建署：尚待立法院審議

日前有報導指出，內政部後續將優先鎖定7樓以上老舊大樓，限期在1年內成立管委會，每案擬補助上限約30萬元；若老舊大樓逾期未成立管理組織，政府將對建物所有權人開罰6至30萬元不等的罰鍰。

針對上述修法細節，內政部營建署則發布新聞稿澄清，表示目前該修正草案僅經內政部務會報通過，後續還要陳報行政院審查，並送請立法院審議，因此包括對老舊建物的定義、具體罰則等，均尚未定案，且更無鎖定7樓以上建物一說。

強制成立管委會標準 須待中央另行公告

營建署強調，本次修正《公寓大廈管理條例》，是為強化老舊建物安全維護管理機制，因此凡是在1995年6月29日《公寓大廈管理條例》施行前，已取得建造執照、興建完成的老舊公寓大廈，均為新制適用對象，而非僅7層樓以上大樓適用強制成立管委會機制。

營建署指出，目前已要求地方政府在一個月內完成全國老舊複合用途建物盤點造冊，並授權地方主管機關可委託專業機構，協助此類建物限期成立管理組織；至於強制成立管理組織的認定要件，將由中央主管機關另行公告，屆時地方政府也可以視當地實際情形，增加認定要件。

今年受到本土疫情大爆發，以及政府房市政策影響，導致建商放緩推案速度，雖然如今本土疫情趨緩、市況穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極，但疫情依舊影響使照跟建照核發出現大塞車情況，今年推案量縮已成為定局，若明年推案量不增反減的話，明年房價漲幅可能會再進一步放大。

疫情影響使建照核發

今年看起來全台灣新建案的推案量預估比去年減少1成左右，北台灣減幅大概在10~15%，《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年建案推案量從上半年就開始減少，主因是去年10月政府開始放話要打炒房，建商因此放緩推案速度，再加上今年5月本土肺炎疫情大爆發，除影響使照跟建照的核發速度外，也再度拖慢建商推案腳步。

如今本土疫情趨緩，各地市況紛紛傳來熱銷、房價上揚等佳績，建商推案態度已轉為積極，第3季的推案量止跌回升，但因營造成本居高不下，第3季推案量低於預期，今年推案量縮已成為定局，住宅市場供給不足的問題暫時無法可解，但明年的推案量有機會往上成長。

由於受到房地合一稅2.0及政府政策面的打房影響，推案量與房價掛勾程度不會太大，何世昌指出，依照目前需求面強勁的情況下，若明年推案量不增反減，恐加速房價漲幅進一步擴大，若明年推案量稍微增加，房價漲幅可望趨緩，但無法止漲。

科技園區周邊推案多

全台來看，推案量集中區域依舊是在各大新興重劃區，尤其在科技園區周邊房產市場表現強勁，主因是今年外銷出口產業業績屢創新高，電子新貴荷包滿滿，帶動房產買氣，房價漲幅最為驚人，又以內科、竹科、中科及南科周邊漲幅最為明顯。

以竹科為例，周邊重劃區房價幾乎是以1年每坪10萬元的速度在增長，2019年新竹東區關埔重劃區新建案每坪25~26萬元，2020年已漲到3字頭，今年已經來到4字頭。

台南預售屋現4字頭

台南對於在地人或北漂到台北的人來說，房價可能還停留在1字頭的印象，頂多2字頭，但現在台南預售屋已經出現3字頭，預售屋實價登錄甚至出現4字頭高價。

而嚴格來說沒有科技園區題材的高雄，也因為台積電「可能」到湳梓設廠，就連台積電也沒承認要去設廠，五輕煉油廠周邊房價就從每坪17~18萬元，直接跳漲到每坪25萬元，橋頭科技園區、高雄大學特定區新建案成交價也要每坪23~24萬元，甚至有建案封盤不賣，非常誇張，讓何世昌不禁嘆道，以往說買房要跟著政府的腳步走，現在則是要跟著台積電腳步走。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市政府表示，最近一期(2021年7月)實價登錄交易件數921件，較6月增幅63.59％；交易總額為224.20億元，較6月增幅43.36％；住宅價格指數107.42，較6月上升0.35％。

壹、7月實價登錄交易量較6月增加63.59％，交易總額增加43.36％



2021年7月實價登錄量價動態，受疫情轉趨穩定影響，全市交易量共921件，較6月563件增加358件，增幅63.59％，惟較2020年同期1,428件仍減35.50％；交易總額為224.20億元，較6月156.39億元增加67.81億元，增幅43.36％，較2020年同期345.59億元減幅35.13％。



12行政區7月交易量均增加，增幅前3名分別為松山區、大安區及萬華區，較6月分別增加112.50％、102％及86.67％。



各行政區交易總額依序由大安區(40.34億元)、中山區(30.98億元)及內湖區(26.23億元)位居前3名；總額最少為大同區，僅6.41億元，總額最高的大安區與最低的大同區，差約5.29倍。全市12行政區交易總額均增加，增幅最大為萬華區，較6月增加93.23％。



貳、7月全市、大樓及公寓價格走升 小宅下跌



2021年7月全市住宅價格指數107.42，較6月107.05上升0.35％，較2020年同期104.26上升3.03％；標準住宅總價1,702萬元，標準住宅單價每坪54.20萬元。



大樓住宅價格指數108.90，較6月108.89上升0.01％；公寓住宅價格指數105.86，較6月104.78上升1.03％；小宅住宅價格指數104.46，較6月105.47下降0.96％。



月線部分全市、大樓及公寓皆上升，小宅轉跌；季線部分全市、公寓止跌回升，大樓、小宅下跌；半年線部分四者皆為上揚。



參、2021第2季12行政區指數皆上升；中正區上升2.09％，漲幅最高，士林區上升0.30％，漲幅最小



2021年第2季12行政區季指數，相較前季皆上升，漲幅最高為中正區2.09％，漲幅最小為士林區0.30％；相較2020年同期，12行政區近1年均呈現上升趨勢，漲幅最高為中正區6.02％，漲幅最小為萬華區2.67％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

匯流新聞網記者邱璽臣／台北報導

具備一次購足、大眾衣食育樂的百貨商場，能大幅提升周邊機能與發展，不僅是當地人血拼購物的天堂，也是日常生活中不可或缺的一環，對於區域房市更具支撐效果。台慶不動產表示，新竹遠百竹北店漲2成。

根據內政部實價登錄，統整2021年全台新開幕與即將開幕的四大購物商城，觀察近年周邊800公尺內、屋齡2年以上的中古屋交易量及房價變化，可發現各百貨商場周邊房價都上揚，以新竹遠東百貨竹北店漲幅最多，今年1月至7月平均單價已較去年同期漲21.1%，而高雄義享天地A館和Global Mall桃園A19分別以10.5%和9.6%的漲幅居次，台南南紡置地購物廣場則是周邊房價相對便宜，1字頭有機會入手。

另外，有關交易量，新竹遠東百貨竹北店周邊住宅交易最為熱絡，今年前7個月交易量達244件，其次是高雄義享天地A館的158件，第三名為Global Mall桃園A19，以131件的成交量緊跟其後。

9月底才試營運的環球購物中心桃園A19，為機場捷運A19桃園體育園區站與商場共構的複合式購物中心。永慶不動產青埔IKEA加盟店店長許昊衡說，購物中心附近以屋齡5年內、含車位的1房1廳或小2房2廳為主流產品，總價大約落在1000萬元至1300萬元左右；附近小3房產品也是詢問度不斷，近3年來房價漲幅約30%，總價行情約1500萬元左右。

另外，永慶不動產竹北家樂城加盟店店東洪秋蘋表示，竹北大遠百位在縣治二期重劃區內，除了鄰近國道一號竹北交流道，更與喜來登飯店、AI智慧園區、體育場、竹北影城商場連成一氣，增添當地生活、休閒機能的豐富及便利性。

洪秋蘋分析，目前百貨周主流產品為屋齡3到5年左右的大樓，3房加車位總價約1800至2000萬元。亦有換屋族喜愛的4房產品，屋齡3至5年總價已突破4000萬元；10年左右則是3200萬元到3500萬元可入手。若是新成屋，因重劃區素地稀少、新建案奇貨可居，開價普遍躍上5字頭。

台慶不動產台南公園北安加盟店店長林靖燁則以南紡為例說明，周邊屬東區精華地段、土地價格較高，也帶動房價漲幅及支撐。林靖燁觀察，許多首購族、青年成家或小家庭客群，會傾向找屋齡30至35年的中古物件，房價相對新屋便宜，內部重新裝潢自住也是不錯的選擇。

台慶不動產高雄富國明華加盟店店長林哲諭指出，義享天地座落於熱鬧的高雄大順一路上，生活和交通機能一應俱全。近年吸引南高雄如新興區、前金區、三民區的人口移入，尤其受到年輕小資族、小家庭所喜愛。若想要大一點的空間，屋齡15至25年的3房CP值也不錯，坪數約45到48坪、總價約900至1100萬元。新成屋每坪成交單價則已突破3字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公平交易委員會主任委員李鎂日前指出，公平會將實地稽查，或以消費者身分訪查建案是否廣告不實；裁罰金額也將參考近年物價指數，酌予提高，李鎂表示，政府機關處罰業者不是目的，但要防制違法行為，處罰是必要手段。

住展房屋網企研室表，公平會介入預售屋市場，能夠適度遏阻業者宣傳、廣告不實，但消費者來說是好事。但這也令人擔憂，公平以消費者身分訪查建案的計畫，在抓到業者廣告不實前，恐會造成寒蟬效應；如同去年新竹房市一樣，業者怕惹麻煩遂事先篩選消費者、或轉往檯面下銷售，最後只有業者VIP客才買得到房子，一般消費者被拒之門外。

而今年中旬本土疫情爆發，使大部分案場開始採取預約賞屋制後，在疫情緩房市熱度升高下，便有案場藉此模式選客戶；在部分房市熱區如新竹等地，市場嚴重供不應求下，就出現由業者決定哪位客戶可優先賞屋，引起其他民眾不滿的情況。

建案先對熟客銷售 首購族成邊緣人

住展房屋網企研室認為，公平會放話扮消費者走訪案場後，業者對賞屋民眾進行資格審核的問題，將越發常見，畢竟對業者來說，多一事不如少一事。如今賣房子要對地政局、消保官，還有中央聯合稽查，未來甚至要應對公平會掩蓋身分訪查，因而對業者來說最省事的方法，自然是不設實體接待中心、封鎖推案消息，先對熟客銷售，等建案全完成簽約，再用實登資料為下一期建案造勢。

此情況下，沒門路、口袋較淺的年輕首購族，即使有意購買心怡的建案，也很難買到第一手，只能向投資客高價承接。沒想到，以前是議價得靠交情，如今卻連賞屋都要靠關係，加上貸款成數能拉高到多少，也取決先前與銀行的來往，只能感嘆，年輕首購族要靠自己買房，可說是越來越難了。

疫情趨緩，房市買氣明顯回溫，據中央銀行統計，9月台灣銀行、合庫銀行、土地銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行的新承做購屋貸款金額為555.52億元，月增120.51億元；市場交投熱絡，也使房貸利率波動，9月五大銀行新承做購屋貸款利率來到1.346％，較8月下探0.003個百分點，寫下歷史新低紀錄。

遞延買盤出籠 六都9月交易量全面上揚

據各都地政局統計，六都9月的買賣移轉棟數均較8月明顯增加，其中台北市月增27.7％、新北市月增18.7％、桃園市月增26.2％、台中市月增36.9％，台南市月增18.5％，高雄市月增40.7％。合計六都9月的買賣移轉棟數月增27.7％，而交易量能的復甦，也反映在新增房貸金額上。

針對9月五大銀行新增房貸金額大增逾百億，央行經研處副處長蔡惠美向媒體指出，隨著本土疫情趨緩，中央流行疫情指揮中心在7月27日宣布全國疫情警戒降至2級後，受疫情影響的遞延性買盤陸續出籠，帶動全國房市回溫，一舉衝高9月新增房貸金額。

銀行打價格戰 9月新增房貸利率下殺

另對於五大銀行房貸利率再下殺，蔡惠美坦言，這是因為部分公股銀行為與民營銀行競爭房貸業務，針對優質客戶，提供較優惠的貸款利率所致；部分銀行的整批分戶貸款增加，同樣是拉低利率的原因之一。

為避免過多資金流入不動產市場，央行除於9月再祭出選擇性信用管制，更於10月初廣邀國銀「喝咖啡」，希望各銀行能配合中央政策，針對個人第一戶房貸及第二戶房貸進行差別訂價。蔡惠美表示，央行找國銀座談後，相信國銀後續會特別留意授信風險定價原則，預期未來房貸利率大打價格戰的現象，有機會趨緩。

全台科技園區因為就業人口群聚，帶動區域住房需求增加，引導房地產行情穩健向上發展，內湖科學園區、南港經貿園區、新竹科學園區、台南科學園區都是完美例子。而在台北市北投區擁有北投士林科學園區、關渡科技園區、北投影視音產業園區所形成的「科技金三角」，將循著「科技園區帶動房市」的發展架構，讓區域房地產持續增值。而區域內在北投稻香路的「樹山丘」建案，則打造出科技人最放鬆的綠憩居宅饗宴。

北投「科技金三角」帶動區域住房需求



■北投士林科學園區為北市最後一座科技園區開發案，總面積達94.38公頃，定位為「智慧健康醫療跨域園區」，「智慧健康醫療」及「數位技術服務」為產業主軸，Volvo、中鼎、味丹等知名企業已進駐卡位，估計未來整個園區建置完備後，整體就業人口可望達4萬人。

 

■關渡科技園區占地3.78公頃，目前就業人口約1.1萬人，發展為科技產業辦公聚落，開創雲端科技的產業價值效益。華碩、和碩企業總部、慈濟、台灣賓士等均已進駐，就業人口還在持續增加中。

■北投影視音產業園區總面積約為1.4公頃，預估未來開發完成後，可吸引約9千位以上的就業人口。台北市文化局編列1.3億元預算修復，工程預計在2023年底完成，期間持續招商，綠化工程預計將於2021完工。

科技就業帶動北投房市，市場「供不應求」



這三個科技園區估計將提供6萬個工作機會，以低標準僅20％的就業人口在地居住需求估算，「科技金三角」區域的住宅需求就達到1.2萬戶之多，而以北投區2020年買賣移轉棟數約2500件來估算，市場住宅呈現「供不應求」，也證實著區域房價有長期穩健上漲的動能。



北投是台北市門牌的親民入手區域



北投區「科技金三角」總面積約99.56公頃，與鄰近面積約149.72公頃的內湖科學園區比鄰，內湖科技園區內的就業人口約達16萬人，龐大就業人口將區域房地產行情一路拉抬到目前新建案每坪約90-120萬元的開價。而在北投區「科技金三角」具備持續增加的就業人口，目前區域新建案每坪開價僅70-90萬元，不但比內湖科學園區房價便宜2-3成，更是台北市門牌的親民入手區域。



「樹山丘」科技人舒壓的低密度建築基地



北投稻香路捷運信義淡水線復興崗站旁步行約8分鐘的「樹山丘」，是位於「科技金三角」內的低密度住宅區全新建築，建築基地除了座落於71.84％高綠覆率的行政區之外，本身有近約3千坪「住二」低密度建築基地，社區內規劃百年樟樹、櫻花、飄香、杜鵑…等數十種活氧植栽，打造私人花園，座擁萬頃大屯山係森林的活氧居住環境，緊鄰關渡無邊際美景，居住環境擁有綠憩城市中的獨享翠綠。這樣的居住環境是高壓工作的科技人，最喜歡下班後放鬆舒壓的居住場域。

















 

全齡化公設饗宴，飯店式物業管理



「樹山丘」邀集建築豪宅大師李天鐸、梁正芳規劃北市稀有樹海莊園社區，完整豐富的大廳、Loung Bar、健身房、閱覽區、戶外花園、媽媽教室、健身房、KTV、兒童遊戲區、空中花園等夢想莊園的全齡化公共設施，2-3房規劃，滿足首購、換屋、第二房的居住需求，飯店式物業管理，回家就是極上款待饗宴，滿足首購、換屋、第二房的居住需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】