新北法拍屋,新北市法拍屋,新北法院法拍屋

據住展雜誌統計，北台灣2021年Q3新成屋、預售屋推案量約2,705億元，較同年Q2（約2,627億元）略增約78億元、季增幅約3％。今年累計前三季推案量約8,060億元，比去年同期（約9,581億元）減少約1,521億元、年減幅約16％。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然本土疫情趨緩後市況穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極，Q3推案量止跌回升，但因營造成本居高不下等因素影響，Q3推案量低於預期，今年全年推案量縮應已成為定局，住宅市場供給不足的問題暫時無解。

雙北年減二成　三芝竟贏三峽

台北市今年前三季推案量約1,980億元，較去年同期減少近5百億元、年減幅約二成。今年北市推案量衰退幅度最大的區域依序為士林、內湖、信義；其中，士林區今年推案量還不到百億元，年減三百多億元、年減幅飆至八成。

有趣的是，本土疫情重災區萬華區推案量不減反增，今年前三季案量近90億元，比去年同期暴增五倍，是北市案量年增幅最大的行政區。另，大同、文山區案量也比去年成長，成長幅度約六到七成多不等。

新北市前三季推案量約3,162億元，年減約736億元、年減幅約19％。在主要行政區中，案量衰退幅度較大的是樹林、土城、八里，年減幅均在六成以上。不過，永和、蘆洲與鶯歌等地，因去年基期頗低，今年年增幅逆勢成長逾一倍以上。

比較特殊的還有三芝，過去三芝歷年推案量大多在10億元以下，但今年因銀髮宅建案帶動之下，今年三芝推案量已達35億元，竟比三峽、樹林等地推案量還多。三峽、樹林因北大特區開發已經飽合，近年來新案稀少，推案量相當低迷。

桃園重劃區熄火　新竹縣區量暴衝

桃園市前三季推案量僅1千6百多億元，比去年同期銳減約23％。何世昌分析，桃園推案量減幅較大的主因，是因為A7、中路、小檜溪等新興重劃區推案熄火所致，尤其以A7推案量縮最多，直接導致龜山前三季推案量年減幅高達約七成三。

新竹縣市前三季推案量雖然年增近百億元，年增幅約一成，但逾半行政區案量都較去年同期減少；新竹案量逆勢成長的動力在於竹東，由於造鎮大案開賣的緣故，竹東前三季案量比去年同期暴增近百億元、年增幅高達約3.5倍。

基隆同樣也因造鎮案開賣，案量較去年大增約2.3倍。宜蘭則與去年同期差異不大，推案量僅微減約4％。

何世昌指出，今年北台灣房市持續復甦但推案量急縮，恐怕與營造成本居高不下、打房效應、建築執照大塞車，以及缺工問題嚴重等因素有關；由於市場需求強而供給量減少，賣方市場的現象更加明顯，「西瓜當哈密瓜賣」的現象恐難避免。展望全年，推案量將落在1.05兆～1.1兆元之間，與先前預期不變，年減幅約在12％～16％左右。

央行日前宣布，自然人在六都及新竹縣市貸款購置第二戶住宅，不得有寬限期。但到底何謂寬限期？房市專家說明，申辦房貸時，除非個人信用或收入條件不好，通常銀行都會給予2年左右寬限期，部分甚至可以展延，在這段寬限期內，申貸人可以選擇每月只繳利息但不繳本金，能大幅減輕購屋初期還款負擔；但要注意的是，由於寬限期間都未償還本金，寬限期過後每月還款金額會比較多，因此，若本身還款能力不佳，反而不建議採用。

信義房屋文心中清店店長謝明哲表示，房貸申辦者有沒有寬限期、寬限期多長，通常視個人貸款條件而定，以目前狀況而言，除非是受到央行新制規範，在六都及新竹縣市以貸款購置第二戶住宅者無法享有寬限期，否則只要收入穩定、信用狀況正常，都能使用寬限期。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡進一步說明，通常寬限期落在2年左右，後續也有可能再展延。

即使如此，由於寬限期間申貸者只需繳納利息，而不需償還本金，等於寬限期過後，本金加利息的總體金額會比沒有使用寬限期來得高。以購買總價1000萬房屋來試算，若貸款8成、30年期、利率1.35%，若不採用寬限期，每月本金加利息應繳2.7萬元，總支付利息約173.3萬；但若前2年使用寬限期，雖然一開始每月只需繳納9000元，但寬限期後每月需繳2.8萬元，每月負擔多了逾3倍，且總支付利息變為182.7萬元，等於比沒有採用寬限期的方案，需多付9.4萬元。

因此，謝明哲與郎美囡均強調，「有還款能力者才適合採用寬限期，還款能力較差者，反而不適合」。意即購屋者家庭雙薪月收入，無論有沒有使用寬限期，都能夠負擔支應每月房貸，只是因為購屋初期有裝潢、購置家具及家電等需求，才使用寬限期降低現金支出。

反之，有些購屋主認為一開始先用寬限期，壓低每月還款金額，「之後或許可以加薪或收入增加」，但若寬限期結束後收入沒增加，或是遇到疫情等變數，負擔反而變更重，甚至可能因還不出房貸，得盡快將房屋賠售脫手，更加得不償失。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市龜山區有林口長庚醫院商圈、A7重劃區、龜山市區3大生活圈，隨著林口長庚醫院商圈、龜山市區的釋出量少，有大量推案的A7重劃區成為龜山區的交易量指標；業者指出，支撐A7買氣的原因是，低總價符合首購族群、機捷與雙北連結、大林口地區比價效應，尤其今年下半年買氣熱絡，位於捷運站旁的指標建案已站上3字頭。

信義房屋A7重劃店店長李德煌表示，A7買氣居高不下的第1個原因為低總價符合首購族需求，A7重劃區三房物件約總價1100萬元至1300萬元，購屋選擇親民且多元，吸引鄰近華亞科技園區的工程師與林口長庚醫院的醫護族群。

第2個原因則是機場捷運A7站為桃園市機場捷運各站中最近雙北的一站，因為交通便利，吸引沿著機捷沿線來找屋的雙北購屋族，近期位於捷運A7站正旁邊的指標建案剛交屋，交易單價於29.16萬元至35萬區間。

李德煌觀察，目前A7重劃區的單總價行情，合宜住宅成交價約在24-26萬區間，附近全新預售屋視建商品牌與地段普遍均價落在26-35萬。第3個原因為林口新市鎮房價漸高，比價效應也助攻交易量，李德煌說明，今年以來大林口地區包括機場捷運A9林口站、A8長庚醫院站一帶因低利環境持續、市場熱錢多、抗通膨考量等因素，將資金移入房地產而推升房價上揚，尤其三級警戒解封後，A9林口站已有屋齡2-3年的新古大樓創成交單價51萬高價，也因林口新市鎮低總價1千初頭的房屋產品選擇性漸少，首購族轉往A7重劃區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房地合一稅制今年修訂，2.0版本於7月上路，除了將「短期持有期間」的定義拉長之外，預售屋買賣也被納入課稅範圍中。

房地合一2.0　試圖抑制投資

過去，預售屋買賣被視為權利轉換，並不適用原本房地合一稅的短期內交易定義，因此買賣僅需併入綜所稅，稅率5至40%。在房市多頭時期，不少投資者會購入預售屋，再因應市場動態提高價格轉售、賺取價差，不須負擔太多成本。

不過，今年7月之後，購入預售屋短期內再轉售，由於開始適用房地合一稅制，稅率一下子提高到35至45%（興建期內）。中央這項稅制變革，是試圖透過增加短期交易的成本，來抑制房市中常被視為「炒高房價」的投資買盤。

以預售屋2年內買賣，扣除成本及相關費用後獲得100萬元的利潤，再加上薪資等其他收入並按綜所稅級距稅率計算，過去僅需繳納所得稅12至40萬元（以12%以上稅率計），現在則要繳納房地合一稅45萬元，實際淨賺由60至88萬元不等，減少到只剩55萬元，最多打了6折。

遭課重稅　投資客還是會賺

在中央重稅介入下，投資房地產的收益已經沒有過去多，但住展房屋網企研室觀察近期市況，卻發現許多熱區的投資客依然不少；最近更有媒體報導，竹縣有熱銷建案在完銷不久後，網路上就出現多筆轉售資訊，很有可能就是投資客搶先購入後轉賣。

為什麼重稅打壓，投資買盤還是強勢出籠？住展房屋網企研室指出，房地合一稅納入預售屋，或許多少有「抑制」投資買盤的作用，但在剛性需求穩固、房價持續上漲的趨勢下，投資客即使知道會被課重稅，但說到底「還是會賺」，因此若個人資金還算充足，並不會輕易放掉機會。再者，多頭時期的租稅成本容易轉嫁給買方，表面上是賣方負擔房地合一稅，實際上付錢的是最末端的買方。

整體而言，在房市熱絡、投資者信心十足的現況下，預售屋轉售課徵房地合一稅，其抑制投資買盤的效果，其實並不會如政策原先預期的強。

市場熱絡　投資依然要謹慎

面對此波房市熱潮，不少民眾可能也有意投資房地產，住展房屋網企研室提醒，房市雖持續增溫，但過去仍見突如其來的市場波動及政策介入，投資民眾一方面得視個人資金充足與否，另一方面也要持續關注整體情勢，謹慎避險、穩步致富。

台南市政府地政局2021年10月14日假國立台灣文學館辦理「台南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡研究成果發表會」，發表內容主要為「建置符合區域特性之電腦大量估價模型」、「分析地價階層性」以及「整體開發區開發前後價格變動情形」，台南市長黃偉哲指示以南市14個行政區之都市計畫區內土地為研究對象，本次發表會由台南市政府地政局陳淑美局長主持，會中與產官學各界就本次發表會展出內容進行心得分享及技術交流，各項寶貴建議將作為地政局日後業務推行之方向，發表會圓滿結束。

為了台南市不動產相關市場的發展，市長黃偉哲指示地政局，公告土地現值與公告地價要合理調整，力求土地稅賦公平；也要對於不動產實價登錄要加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化。



地政局局長陳淑美表示，現行公告土地現值查估作業採「區段地價」方式辦理，故各地價區段間，可能存在有相當落差，廣受產官學界的關注。地政局主動辦理實價登錄大數據分析的委託研究案，期望藉由大數據的客觀分析，善加應用實價登錄制度累積之大數據資料，運用科學化的創新方法，客觀分析檢視各區域間的地價差異，以協助各地所檢視各地區間公告土地現值與公告地價的平衡性，作為日後公部門地價調整的參考，另外對於新闢整體開發區環境品質提升後和一般地區的市價漲幅出現明顯差異，也可分別給予不同調幅，除了反映出公共建設到位，環境品質提升的資本化效果，也兼顧一般民眾土地交易增值稅的負擔，維持整體賦稅公平。



本次發表會為聽取產、官、學界不同面向意見，地政局特邀請國立政治大學地政學系陳奉瑤教授及江穎慧助理教授、財政部國有財產署游適銘副署長及台南市不動產估價師公會吳國仕理事長等4位專精於電腦大量估價及不動產市場價格分析實務之專家學者，於成果發表會提供專業意見並進行與談，提供建議作為台南市未來精進電腦大量估價之參考，俾讓台南市於精進電腦大量估價之政策更臻成熟周延。



地政局期許未來能將研究成果延伸至實務操作應用，亦積極爭取預算繼續辦理電腦大量估價之研究與自動化工具開發，提供第一線地價人員地價查估實務作業參考資料之工具，促進未來相關地價精進作業之推動與執行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

通貨膨脹造成的物價上漲已蔓延至房地產了嗎？根據房仲業者統計，北市第三季老宅房價，比去年同期平均成長了6.3％，其中以南港、萬華、大安等三區的房價漲幅最為顯著；若觀察屋齡30年以下成屋與老宅之間的房價差距，全市僅有文山、內湖、北投低於1.2倍，南港與大同兩區甚至達到1.3倍以上、房價差距頗大。

根據實價交易資料顯示，北市今年第三季屋齡30年以上老宅房價比起去年同期明顯上漲；12個行政區中，除士林、大同區年增率微減之外，其餘各區均為正成長；其中，南港、萬華與大安區老宅房價成長更是顯著，季增及年增均為全市之最。

中信房屋研展室副理張漢超表示，北市老宅房價年增率達6.3％，其中南港、萬華和大安區的房價年增率突破兩位數最高，分別是19.9％、14.5％及12.3％，大幅超越消費者物價指數年增率2.63％；也就是說，南港去年總價834萬元的老宅，現在得花1000萬才能買得到。

只是老宅房價雖上漲，但漲幅還不及預售、新成屋及低屋齡的成屋。張漢超指出，國際原物料價格上漲及資金逐漸緊縮，引發全球通貨膨脹的發生，因此早在去年疫情導致營建物料及人力成本短缺之時，預售及新成屋的售價即已先行喊漲；如今雖然中古房價也鬆動上漲，但由新舊屋房價比的變化來看，老宅房價的成長其實還趕不上屋齡較低的成屋。

業者觀察，北市各區域屋齡30年以下的成屋與30年以上老宅的平均房價比，可以看出南港與大同區的比值最高，分別為1.39及1.32，也就是低屋齡的成屋是老宅房價的1.39倍及1.32倍，這意謂著新舊房價間的差距大，同時也顯示出老宅房價雖然成長，但還是跟不上屋齡較低的成屋。

以南港區為例，業者觀察發現，區域內除了有台鐵、高鐵、捷運三鐵之外，又有國道一號及三號兩條高速公路、以及園區展館帶來人流，建案開發頗具商業效益，因此各家建商積極搶進，創造出的話題自然也不少，現有成屋當然也聯袂受惠，只是如果就老宅本身的價值而言，僅能依賴土地價值的成長來拉抬房價，也因此造成老宅房價雖居全市之冠，但同時也與低屋齡新屋價差較大的現象。

張漢超以現況來研判，認為通膨所引發的房價上漲趨勢，短期內恐難以改變，因此對於預算有限的族群來說，老宅房價雖漲，但漲幅較為溫和，或許是房價高漲下可以參考的標的，只不過入手老宅有仍有諸多面向需要考量，購屋人要入手，可先行評估，再做最佳的選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

繼台中西屯國安1期好宅於今年4月開工，西屯第二處社會住宅「惠來厝好宅」也正式動土，台中市政府將斥資約14.4億元，打造400戶社會住宅，預計將於2025年5月完工。

台中市長盧秀燕表示，惠來厝好宅坐落於西屯區青海路、惠中路口，鄰近七期重劃區，基地周邊有捷運綠線、新光三越、遠東百貨等機能，地段條件堪比豪宅。該社宅的新建工程由戴育澤建築師事務所設計監造、華盛營建工程股份有限公司承攬，將打造地下3層、地上13層，設有店鋪、幼兒園、托嬰中心、辦公室、社區式日間照顧場所的複合式社會住宅。

中市社宅規劃3年建逾5千戶

台中市住宅處說明，惠來厝好宅將提供一房型234戶、二房型123戶、三房型43戶，合計共400戶，為妥善利用社宅三面臨路的絕佳區位條件，社宅未來將以「都市之門」為設計概念，連結文創、展演等功能，打造自然與建築共生的中庭花園。另為落實「為青年而設」的理念，台中好宅針對青壯年、新婚及育幼者，在申請承租基準上均有加分權重，期能提高青年的承租比例，減輕年輕人的經濟負擔。

盧秀燕指出，興建社會住宅是重要政見之一，任期內興建5,000戶社會住宅的目標，已在今年提前達標，若加上惠來厝好宅，台中市政府近3年間，共已興建5,508戶社會住宅，目前全市共有18件好宅已完工、正在興建中，未來將可提供台中青年及弱勢民眾承租，落實居住正義。

今年六都房市交易雖然一度因疫情爆發而下挫，但整體買氣暢旺，根據各地民政局數據，台北、台中、台南、高雄等四都家戶購屋比創5年新高，平均每100戶都有2戶以上買房；桃園及新北未創高點，不過家戶購屋比都在3.0％以上，其中桃園市更是連2年每百戶就有近4戶買房。專家指出，房市自2016年落底，隔年反彈後一路走揚，近期搭上資金熱潮買氣不墜，具話題的區域吸金力強。

根據房仲業者觀察，各都家戶購屋比以桃園市買氣最高，今年前三季家戶購屋比3.8％，表示平均每一百戶中有3.8戶買房，台中市以家戶購屋比3.5％緊追在後，新北市暌違二年家戶購屋比再次回到3.0％，其他三都雖然家戶購屋比不及3.0％，但今年都創下五年來同期新高，台北市2.2％、台南市及高雄市皆為2.8％，顯示買方在這三都的購屋意願大增。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，台南及高雄受惠科技園區設廠議題，以及相對低的房價，頗受買方青睞，交易量走高；台中及桃園重劃區推案量大，搭上商場或建設利多，買方買單意願高；雙北雖然房價高，但資金湧入強化買方購買力，讓台北市家戶購屋比向上挺進；不過房市熱度高受到政府關注，央行祭出第三波房市管制，此番出手打房具降溫作用，預期六都交易將趨於緩和，第四季求穩不求放量。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，隨著疫情逐漸緩和，建商推案亦趨踴躍，但諸多地區推案量大，不僅未來恐湧現賣壓，在缺工缺料下，也可能影響交屋狀況，建議買方可同時多從房仲或網站找房，多方參考價格與成交狀況，比較不容易買貴。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄市鹽埕區老舊大樓「城中城」大火造成嚴重傷亡，也讓許多民眾興起危機意識，關心住家消防設備是否充足。專家指出，民眾首先須了解「防火避難設施」與「消防設備」不能混為一談，接著是留意上述設施與設備是否符合現行規定，並呼籲民眾設置火災警報器。

 住宅怎樣的消防規劃才安全？景文物業管理機構董事長、社團法人台灣物業管理學會副秘書長郭紀子表示，建築物可分為「防火避難設施」與「消防設備」兩種規劃，各為逃生避難及救災的工具。

 從「防火避難設施」來看，根據《建築技術規則》相關規定，重點在防火及避難兩項內容，防火是防止建築物外部的火勢延燒，同時預防內部火災發生、成長、漫延及擴大；避難則由安全區劃及避難設施二個體系構成，前者目的在確保建築物內人員能逃離至安全區域，後者則是火災發生時，可以確保人員逃生通道保持順暢無阻。

 郭紀子舉例，防火避難設施相關規定，包括出入口、走廊、樓梯、排煙設備、緊急照明設備、緊急用昇降機、緊急進口、防火間隔等，屬於建築物構造的一部分，不易搬移改裝，必須在房屋建造時就一併考量。

至於消防設備，則包括發現通報設備、初期滅火設備、煙控設備及消防搶救設備等，從早期發現火災、發出警報、通報安全避難，實施初期滅火，可減少燃燒、抑制發煙量，以加壓方式防止煙霧侵入、利用機械力將煙排出以及提供消防搶救上之必要設備。

這類設備屬於附設在住宅內的器具，例如自動撒水設備、火警自動警報器設備等。郭紀子補充，建築物應按用途分類分別設置滅火設備、警報設備及標示設備，且設置數量及構造應依《建築技術規則》的規定。

此外，依據《建築法》第77-1條規定，為維護公共安全，原有合法建築物防火避難設施及消防設備不符現行規定者，應視其實際情形，令其改善或改變其他用途，所以建築物所有權人或使用人應依主管機關令其改善的項目及期限內改善，才能避免類似悲劇發生。

最後，依內政部消防署「住宅用火災警報器設置辦法」，每個居室至少安裝一只火災警報器。消防署也為降低住宅火災致人命傷亡，訂有《補助直轄市及縣市政府推動設置住宅用火災警報器作業原則》，提供住警器的安裝補助。郭紀子建議，由於住警器能提早偵知警報，提高避難逃生，且價格便宜，便於安裝等優點，民眾可自行採購住宅用火災警報器安裝。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國內都更三大案文林苑、正義國宅、永春案，都已經完工或者正在興建當中，其中從整合到興建完工歷經20年的永春案，該案幾經波折後終於落成，該案都更的20年間，也見證了台北的房地產大多頭，目前永春案以「森業永春」為社區名稱對外銷售，目前已揭露超過50筆的實價行情，每坪成交單價多落在109~138萬之間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這都更三大案都遇過整合上的複雜問題，加上早年都更制度上有些窒礙難行的部分，導致整個都更流程一拖再拖，甚至有些年邁的屋主等不到新房子改建落成，就已經不在了，不過這20年也讓參與者相當有感，恰巧搭上這一大波的房地產上漲歷程，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。

「森業永春」在今年1月順利拿到使用執照，實價資料顯示，累計至今已有50多筆實價紀錄，交易時間從2019年1月到今年8月，以有拆算車位單價的戶別來看，成交單價在每坪109~138萬之間，最高價是21樓每坪單價138萬元，成交總價為5,375萬元，低樓層的三樓實價單價每坪109萬元，全案實價揭露金額已經達到22.5億元。

除了永春案與文林苑已經完工銷售外，另外一個指標大案正義國宅，也以「Diamond Towers鑽石塔」預計對外銷售，該案是東區少見的大型開發案，結合了百貨商場與豪宅設計規劃，外觀造型也相當搶眼，個案的對外銷售價格也將是近年東區的新指標。

有鑑於都更案過去遇到的許多問題，政府也積極修法讓都更可以更順暢，同時也另外提供危老的改建方案，危老政策才推動沒有幾年時間，台北市就已經核准超過500件，參與危老改建土地面積逾10萬坪，都更和危老成為北市老屋更新的雙引擎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】