新北法拍屋,新北市法拍屋,新北法院法拍屋

撰文者：邱韞蓁 編譯

10月13日，美國勞工部公布最新數據，9月份消費者物價指數（CPI）年增5.4％，不只高於8月份的5.3％，也高過經濟學家原預期，未來幾個月恐怕還將繼續上漲。

對此，許多金融界大咖已跳出來表示：「通膨並非暫時性！」這包含高盛總裁桑頓（John Thornton）、貝萊德執行長芬克（Larry Fink）、摩根大通執行長戴蒙（Jamie Dimon）、美國銀行執行長莫尼罕（Brian Moynihan）等。

摩根士丹利執行長高曼（James Gorman）呼籲聯準會（Fed）明年（2022）1月就該升息，稱需「戳破當前的泡沫」；正大聯合國際會計師事務所首席經濟學家史萬克（Diane Swonk）則說，通膨恐怕要到2023年才會顯著緩解，警告聯準會若緊縮動作太慢，將面臨嚴重風險。

《CNBC》報導，9月會議紀錄顯示，聯準會可能最快在11月啟動縮表，減少每月1200億美元的購債規模，預計在2022年中之前結束。此外，18名官員中，有一半預計將在2022年升息，幾乎全部官員支持在2023年升息。

本週，聯準會副主席克拉里達（Richard Clarida）表示，在高通膨、促進就業下，縮減購債的條件幾乎已經滿足，11月縮表，可說「勢在必行」。另一官員，聖路易聯準銀行總裁布拉德（James Bullard）更支持在明年春天或夏天就升息。

房屋借貸利率也漲，衝擊購屋族

然而，緊縮政策消息一出，房貸利率也應聲上揚。《CNN》報導，美國房地美（Freddie Mac）統計，截至10月14日當週，30年期抵押貸款固定利率升至3.05％，創4月以來新高。15年期貸款利率則升至2.3％。

今年（2021），30年期房貸利率多穩定維持在3％以下，但房地美首席經濟學家哈特（Sam Khater）說：「隨著通膨壓力升溫，現在預計利率會繼續上升；高漲的房貸利率和房價，代表購屋族將面臨更大挑戰。」

此外，利率上升，代表再融資對民眾的吸引力也越來越小，未來幾個月抵押貸款需求可能會減弱。美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association, MBA）經濟與工業預測副總裁喬爾．坎（Joel Kan）表示：「利率走高，借貸者看到的激勵效果減少，我們預計再融資活動會陷疲軟。」

據該協會統計，上週，再融資貸款申請占總申請的比例為63.9％，前一週為64.5％。再融資指數（The Refinance Index）則下滑1％，比去年同期少了16％；購買指數（ Purchase Index）雖然上升2％，但仍比去年同期少了10％。

購屋者該如何應變？《CNBC》報導，如果買家負擔能力無法改善，恐怕得退出房地產市場，態度宜趨向保守。理財網站Bankrate.com建議，民眾應先審視收入與債務平衡，確定好能負擔多少房屋價格。尤其，英國《鏡報》（The Mirror）提醒年輕的首購族，因職涯經驗較少，傾向借入更高金額，所以更有可能拖欠貸款。

此外，英國《每日快報》（Daily Express）指出在升息的市場氛圍下，或可選擇鎖定現在較低的長期固定利率，同時貨比三家，找出最有利自己的貸方。

房地產網站Realtor.com資深經濟學家拉裘（George Ratiu）表示，與今年上半年過熱的房市相比，10月中銷售的房屋數量有所改善，讓房價成長幅度趨緩。「終於，買家與賣家似乎能踏出疫情引發的衝動與混亂，再次站穩腳步，重新審視下一步。」拉裘如是說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄楠梓近期不但因積體電路大廠可能進駐的話題，房市交易價量持續飆高，官方統計，其區內戶數、人口數，自縣市合併至今，分別有2成及1成的增幅；因為如此，看準區段人口紅利與未來發展性，近期許多連鎖業者紛紛插旗進駐，包括咖啡、餐飲、藥局、健身房、生活百貨、便利商店等。

信義房屋楠梓店專案經理簡怡仁盤點，今年以來在楠梓尤其高大特區新開幕許多品牌，包括7-11便利商店、星巴克、大樹藥局，以及在高雄有知名度的第八街生活百貨及健身房等。另據了解，9月份楠梓也開幕多間燒肉、鍋物、飲料店，日後也預計會有其他五金百貨及家電品牌進駐。

究其原因，簡怡仁指出，楠梓人口近年維持正成長，居住人口眾多，有辦法支撐越來越多店家經營。根據高雄市民政局統計資料，截至今年9月，楠梓區戶數有7萬5808戶，人口數則有19萬144人，與10年前、也就是縣市合併後的2011年9月相較，戶數成長2成，人口數也增加近1成。

其次，簡怡仁認為，近期盛傳積體電路大廠要進駐中油五輕舊址，帶動北高雄房市熱度，看準現階段話題性、未來發展性，也會刺激各家業者進駐意願。

再者，簡怡仁表示，由於多數到楠梓插旗展店的業者，都是循「租空地，自己興建店面」或是「直接租土地與建物」兩種模式，而楠梓的租金行情相對市區來說仍相對可負擔，也是業者更願意進駐的另一原因。以高大特區為例，若只租土地，每坪月租金約350元，以多數業者承租500坪或千坪來算，月租金約10幾萬至30多萬；而若租土地且土地上又有建物，每坪月租金約落在1200至1300元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南永康的復國商圈，區域內以中古大樓為主力產品，唯區段地理位置夾在東橋重劃區及平實營區之間，受兩地房價帶動，最新實價登錄揭露已出現3字頭成交單價。在地房仲進一步說明，3字頭行情主要出現在小坪數華廈新建案，區段5年內產品單價仍多落在25萬以內，中古屋產品則尚有1字頭，不過受到大環境帶動，也已經逐步往2字頭靠攏。

實價登錄揭露，今年前三季台南市永康區大樓、華廈成屋的成交單價，扣除1樓與特殊交易後，不乏突破3字頭的案件，除東橋重劃區出現36.3萬、坐3望四行情，一向被認為是房價相對親民生活圈的復國商圈，區域內復國一路上，也出現3字頭以上的成交單價。

信義房屋復國店店長黃彥鈞分析，目前復國商圈有可能超過3字頭行情的產品包括大樓及華廈1樓店面，也有部分是整棟規劃套房或小坪數2房格局，總價介於600至700多萬，但單價相對較高，主要是置產客買來收租，亦有一些預售建案開價在28至30萬之間。整體來說，復國商圈5年內新屋的單價，仍會落在25萬以內，距離全面站上3字頭還要段距離。

但黃彥鈞表示，由於復國商圈本身鄰近交流道，交通便利，其地理位置又介於東橋重劃區、平實營區之間，兩者新屋的成交單價多在3字頭，甚至出現坐4望5行情，因此，過去房價基期相對低的復國商圈，近期也顯著被帶動，買盤多來自原本打算購買東橋或東區的自住客，考量房價漲太快，轉而到復國商圈看屋，進一步推升交易價量，尤其越靠近東區、東橋的社區，價格越高。

黃彥鈞說明，以目前行情來說， 1、2年前復國商圈屋齡5年以內新古屋，單價約在20萬左右，如今漲至25萬以內，至於主力產品屋齡20年左右的中古大樓、華廈，以標準3房最搶手，即使沒有車位去化也快，主要是屋況未整理的物件，單價尚落在14、15萬左右，整理過後則約17至19萬之間，部分單價也漸漸往2字頭靠攏。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

針對已退場、將退場，或經營有困難的旅館，內政部近期研擬「旅館轉社宅」相關計畫，具體利多消息已釋出，除賦稅優惠之外，更提供裝潢修繕及租金差額補助。對於此計畫，內政部態度看起來勢在必行，不過或許有民眾會感到困惑，過去不是說過，旅館用地不能作住宅使用嗎？難道旅館轉作社宅，不會違反使用分區規定嗎？

商業區建物　一定比例要商用

關於使用分區，我們先來看看旅館的設置標準：在台北市，商二、商三、商四用地，旅館可以直接申請設置；住三、住四、商一用地，同樣也可設置旅館，不過得滿足特定條件。至於社會住宅，根據規定，則可設於住宅區、商業區，以及公共設施用地，範圍十分廣泛。因此，若只看各地使用分區標準（如「台北市土地使用分區管制自治條例」），旅館轉社宅「似乎」是可行的。

不過，要注意的是，各地在進行都市計畫時，也可能在計畫書中訂定更細部的「土地使用分區管制要點」，其中若有特別劃設「旅館區」、「特定商業區」等，通常就會嚴格規定不得變更為其他用途。因此，「旅館轉社宅」在這類地區應該很難實行。

另外，「旅館轉社宅」除了看「使用分區」之外，還得看「建物用途」。雖然一般規定商業區內可設「住宅」，但多會規定須有一定比例空間供商業使用。內政部先前表示，會「吸收整棟民間房舍」（旅館）轉作社宅；然而，依據前述規定，一棟商業區內「建物用途」原為旅館使用的建物，想要改作「社宅」，就不可能是「整棟」，因為它還須有一定比例作商業用途。

不想帶頭違法　需輔導用途變更

更重要的是，內政部雖積極推動，但依照建管相關規定，「旅館轉社宅」並不是「說變就變」的。在每棟建物的使用執照上，都會標示該建物的用途；若未依規定申請變更使用，就會觸法。因此，內政部推動旅館轉社宅，若不想「帶頭違法」，就必須輔導業者辦理建物用途變更。

建物用途變更，牽涉到「建築物使用類組及變更使用辦法」。根據該辦法，「供不特定人士休息住宿」的「旅館」，若要改為「供特定人短期或長期住宿」的「住宅」，就需要先進行許多項目（如通風、日照、採光、防音等）的檢討，若不符條件，則需先進行施工；而且，用途的變更，通常還要經過都市審議會許可，整體而言曠日廢時。

變更曠日廢時　辦理速度應加快

「旅館轉社宅」在建物用途變更上阻礙重重，但既有的建管規定，目的即在避免不當使用、維持民眾生活品質。住展房屋網企研室強調，內政部推行此計畫，首先必須輔導業者辦理建物用途變更；此外，更要在不混淆使用分區及建物用途的前提下，加快案件處理速度。否則一拖數月、半年，疫情走了，原本可能成為社會住宅的旅館也許就「改變心意」了。

有關媒體報導台北市公寓大廈管理委員會報備率只有四成一事，經查計算方式係以「內政部考核公寓大廈管理組織報備及相關業務」之1995年以前7層樓以上應報備和已報備之比例。另台北市不分屋齡7樓以上領有使用執照之公寓大廈數量為10,823件，其中6,422件已向市府完成組織報備，報備率近六成。又1995年公寓大廈管理條例發布後領得使照之公寓大廈之報備率已達87％。

1995年以前之老舊公寓大廈因現行法規無強制成立管理組織之規定，故台北市每年辦理5場次公寓大廈法令說明會，加強宣導相關法規及管理組織之重要性，並自105年起辦理免費輔導公寓大廈成立管理組織計畫，積極輔導公寓大廈成立管理組織，自輔導計畫開辦以來「內政部考核公寓大廈管理組織報備及相關業務」皆連年為六都第1名。又針對1995年以前無法規強制成立管理組織之公寓大廈透過「派員訪視社區」、「補助公寓大廈共用部分維護修繕費用」、「編撰台北市公寓大廈管理組織報備申請參考範本」及「結合危老推動師加入輔導機制」等策進作為持續精進。



建管處表示，為杜絕類似高雄城中城大樓失火事件憾事發生，將就屋齡30年、11層樓以上、複合式老舊公寓大廈，優先訪視成立管理組織意願，並檢討研議提高有關涉及公共安全設備修繕之補助比例，另針對違反公寓大廈管理條例第16條第2項，於樓梯間、共同走廊、防火巷等處所堆置雜物等違規情事加強查察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 不動產驟增，引來國稅局注意！南區國稅局表示，個人選案時，發現轄區內有民眾不動產遽增，進一步查核資金來源時才發現，當事人透過海外獲利逐年購買保單，保費逾6665萬元，卻從未申報基本所得額（最低稅負），連補帶罰最高恐達到1770萬元。

南區國稅局發現，這位富豪是2017年到2020年陸續購買利率變動型美元終身保險共計10張，投資的保費約為217萬美元，換算新台幣約6665萬元。

國稅局好奇資金動向，並查核其外幣帳戶，發現帳戶金額變動不大。所以請他說明美元保單的資金來源和性質，這位富豪才坦承，是投資香港的公司，該公司幾年來獲配的股利都未匯回到國內，而是由該帳戶直接投資保險公司帳戶購買外幣保單。

這位富豪以為，拿海外所得去買保單就不用申報基本所得額，南區國稅局說，海外所得依規定應申報基本所得額；如果保單有收益又是另一件事情，應分階段來看。

為此，南區國稅局核定，這位富豪2017年到2020年的海外所得6665萬元，應補徵基本稅額達885萬元，此外，這是屬未申報案件，最高可罰漏稅額1倍，連補帶罰上看1770萬元。

南區國稅局指出，除民眾的個案外，近日轄區內還發現另一件類似個案；提醒納稅義務人如果個人海外所得，每一申報戶全年海外所得超過100萬元就應該全數計入基本所得額，並依規定申報繳納基本稅額，以免漏報遭補稅及處罰鍰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近來有媒體以「完銷」、「熱銷」等報導營造預售屋建案銷售、搶買情形，且銷售預售屋者於銷售過程未提供完整資訊予購屋者，影響公平交易，有違反公平交易法相關規定之虞。

另銷售預售屋使用之預購單(紅單)亦有未確立買賣標的物、價金情形，或有不利買受人之約定事項，嚴重影響購屋者權益，已違反平均地權條例相關規定，提醒銷售預售屋者，本於自律原則，確實遵守公平交易法、平均地權條例等相關法令規定，維護預售屋市場交易秩序，重視消費者購屋權益。



同時亦提醒購買預售屋之消費者，於購屋前多蒐集相關資訊("內政部不動產交易實價查詢服務網"可查詢預售屋銷售資訊及建案契約)，不急著簽約，避免落入業者之銷售手法圈套，保障自身權益。

 

隨著通貨膨脹，物價飆漲，房價一飛沖天，在賣方市場的操作下，今天不買，明天被成交，造就了買方的購買衝動，買方急了，案件簽立買賣契約書了，買方反悔不買，怎麼辦？

正業地政士聯合事務所表示，按照買賣契約書規定，買方反悔不買，解除契約後，已支付的價金由賣方沒收。如果，賣方反悔不賣，解除契約後，已收的價金加倍返還買方。



衝動型的買賣，在百貨公司常常遇到，在不動產買賣比較罕見，一來產品價錢好高，二來購房猶豫期比較長。所以，違約的情事，並不常見。



但是，為了促銷及儘快簽訂買賣契約，見面談和商業本票簽約成了常態，一來節省時間，二來當機立斷，買賣契約成立後，買方將所簽立商業本票的金額，匯入履約保證帳戶，才開使買賣的流程申報。



問題來了，當買賣契約書成立，商業本票簽立後，買方反悔不買，賣方該怎麼辦？少數買方鴕鳥心態，認為反正只是商業本票，賣方應該會自認倒楣。



故事從此開始，賣方透過存證信函催告程序，解除買賣契約並主張沒收已經支付的價金，將該商業本票送法院本票裁定，取得裁定及確定證明後，至國稅局查詢買方的財產清冊，發現買方有數筆繼承的土地，立即聲請法院強制執行，很快的土地被查封了，並交付拍賣。



屆時，買方知道事情大條了，才願意出面和賣方談違約及賠償事宜。但是，強制執行的人力、物力、裁判費……都是始料未及的費用，其實是可以避免的。



買賣不動產是一件人生大事，多一點考慮、多一點比較、少一點衝動……重點是好聚好散，真的不想買，面對問題，解除契約，是最好、最節省費用的不二法門。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公寓是30年前的主流產品，不過隨著年齡增長，爬樓梯就成了居住上的一大障礙，若能加裝了電梯，不僅便利性加分，身價也不可同日而語！據實價登錄顯示，北投榮華三路一間30年的老公寓，屋主在2014年增設電梯前，以總價2000萬元購入，每坪單價54.3萬元，而該棟公寓住戶於2016年向台北市申請增設電梯，外牆也整新修繕之後，不但居住品質大提升，外觀賣相也變得更好，讓該戶在2021年4月以2680萬元、每坪68.2萬元出售，光帳面上房價就賺了680萬，增值34％！

台北市推行的「都市更新整建維護政策」，提供增設電梯、外牆整新修繕、結構補強等補助，其中增設電梯補助，最高補助220萬元，從2005年截至2021年10月，已收到53案申請，其中有20案已完工。新北市也分別在2011年2019年推出「老舊公寓裝設電梯」和「電梯特快車」補助方案，最高可獲得320萬元補助，截至目前為止，該方案有25案申請、已有6案完工。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐，根據內政部2021年Q2房屋稅籍住宅類數量顯示，台北市5層樓以下住宅約47萬戶，佔全市52.6％；新北市則約84萬戶，佔全市51％。老公寓想透過都更換新貌，整合時程艱辛，改走危老雖然行政流程較明快，也有時程和規模獎勵，但仍需住戶百分百同意，難度亦不低；若申請加裝電梯，同意門檻相對寬鬆，工期也較短，可以說是最直接快速的住宅升級方式。

 

張旭嵐指出，加裝電梯的費用依照每棟建築的情況而不同，通常五層樓高的電梯大約是400~500萬左右，政府可補助最高一半的費用，再由各層住戶依樓高照比例來分攤，那麼每戶分攤的金額可能會從10~50萬元不等，相對於總價的增幅，其實是一筆划算的投資！



不過這麼划算的事情，實務上也是困難重重，張旭嵐分析，公寓加裝電梯最大的抗性，多半是來自低樓層住戶的反對，除了本身對電梯的需求量低，加裝電梯可能會占用到一樓1~2坪的使用空間，後續還有電費分攤問題，因此對於一樓住戶而言，誘因不大！此外，不是每一棟公寓的基地位置都適合加裝電梯，所以每年成功申請的案件量並不多。

 

雖然從公寓翻身變華廈，身價至少成長2～3成以上，不過因此而轉售的案例似乎也不多，因為這些願意出錢升級的住戶，多半都是自用考量，所以往往也比較惜售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新建案的開價節節高升，中古住宅也連帶跟漲，但新舊住宅的房價到底差多少呢？台灣房屋根據桃園不動產e指通資料統計，桃園市0~5年的新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差達33.4％，其中有6大行政區，新舊屋價差比高於40％。價差比最大的行政區，是中壢區與觀音區，新舊屋均價分別有56.3％、52.3％的價差；差距最小的行政區，則是平鎮區與八德區，價差比為15.2％、14.7％。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，新舊屋價差大的區域，不僅中古屋總價負擔較輕鬆，且有望受新成屋的高價拉抬而補漲，CP值相對高，所以民眾可選購中古屋，可更早達成購屋理想，並發揮增值效益。



中壢區的新舊屋價差10.7萬元，高居全市之冠，一來是新案房價漲勢鮮明，拉開了與中古屋的差距；二來則是中壢幅員廣大，各地的發展差距大，房價水位也因而出現明顯落差。比如高鐵特區交通發達、重大建設雲集，吸引指標建商蜂擁推案，房價為桃園市的領先群，尤其是近捷運站的核心區，新案價碼已突破4字頭；於此同時，過嶺、龍岡等地，卻仍不乏1字頭的中古屋，一來一往之下，拉開了新成屋與中古屋的價差距。

 

令人意外的是，向來被認為是桃園市蛋殼區的觀音，新舊屋價差竟僅次中壢。江怡慧說，觀音的工業區眾多，近年受惠產業發展及就業人口移入，讓僅有約7萬人的觀音房市紅得發紫！2021年度桃園市府兩度標售觀音區土地，分別吸引80封、233封的投標人馬搶標卡位，可說是盛況空前，地價也因買氣熱絡而上漲，並使觀音的新案房價朝2字頭邁進；不過觀音區早年的大樓華廈，均價還在1字頭，新舊屋的價差相當明顯；由於觀音整體均價約16~18萬元，相較於青埔高鐵特區、過嶺重劃區等地仍屬親民，對買盤具有強烈吸引力，使得蛋殼區的觀音房價也瘋狂，醜小鴨變天鵝，黑鄉變黑金！



江怡慧也提到，桃園市有六區的新成屋與三區的中古屋，房價站穩2字頭。其中桃園區新成屋單價已站上30.1萬元，中壢區則以29.7萬元緊追在後。

 

至於八德區新舊屋平均單價分別為21.8萬元及19萬元，價差比14.7％，為桃園市新舊屋價差最小的行政區，接序是平鎮區15.2％、大園區20.5％及龜山區20.9％。江怡慧表示，房價差小的區域，因新案高度集中在新興開發區，如八德擴大、A7重劃區等地，這些地方的房價仍還在起漲階段，使新案價格相對親民，加上區內的中古屋，大多座落於發展成熟的熱鬧市區，生活機能比重劃區完善，所以房價更保值，因此縮小了新舊屋之間的價差，購屋者可視自己需求與購買能力選擇產品！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】