新北法拍屋,新北市法拍屋,新北法院法拍屋

台南議員質詢南市土地開發問題，市長黃偉哲表示，根據內政部的統計，台南的房價所得比約7.9倍，台北市的房價所得比15.79倍，台南市人口近年並未有顯著增加，房地產價格上漲，主要應非土地供需問題而造成，應是炒作因素較大，2014年宣布禁止3公頃以上自辦重劃後，也未見台南土地價格上漲，而是待2019年台積電宣布進駐南科後，才帶動了台南房地產價格上漲，而非限制自辦重劃造成土地供應不足導致。

地政局長陳淑美表示，南市府自縣市合併後，已完成公辦土地開發共327.66公頃；而自辦市地重劃完成共有25區，面積約138.46公頃；相較之下，公辦土地開發所開發之土地面積較大，且所費時程較短，效率較高。目前落實公辦市地重劃為主的政策不變，除了現在辦理中的永康物流及轉運專區、麻豆工業區、北安商業區、仁德等4區公辦重劃區外，已啟動永康崑大路、永康六甲頂醫療專用區、怡中、喜樹灣裡等4個公辦重劃區，加上以區段徵收辦理開發之永康砲校，南科FG等開發區，開發總面積約385.16公頃，未來已擬定5年計畫，加速開發、提供住、商、工及公共設施，滿足市民需求。以近來陸續完工的永康鹽行國中暨附近地區區段徵收、新營長勝營區市地重劃為例，皆不到3年就完工，並分別獲得「行政院公共工程金質獎」及「2021全球卓越建設獎-銀獎」殊榮，可見公辦土地開發品質有保障且有效率。



台南市針對供給不足部分，並非僅由市地重劃方式辦理，這些開發中、規劃中之整體開發土地僅佔南市都市土地約3％，並非影響土地價格之主因，如何均衡都市土地的供需問題，需從整體都市計畫、人口變遷以及產業需求來通盤檢討，並透過推動都更、推動危老等多元管道才能有效增加不動產市場的供給，來活化都市土地利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

  9月的全國租金指數最新出爐，再創歷史新高！專家分析主因除了在都會區民眾要想「租轉買」門檻不低，帶動需求攀高外，房價上漲也墊高了租金行情，而這一波上揚，甚至連倉庫、地下室的租金也跟著漲！

9月全國租金指數衝上104.65新高。圖／翻攝自內政部不動產資訊平台

租轉買不易、房價墊高　9月租金指數創新高！

攤開內政部最新公布9月全國租金指數，本月指數與5、6月下跌的2個月拉開差距，衝上104.65，再創歷史新高，大家房屋企劃研究室副理郎美囡舉例，竹科等科技園區周邊，租金漲幅就相當大，房價一路往上揚，導致房價墊高租金水平，尤其北市的老屋房價整體年增6.3%，以南港漲勢近兩成最兇。

30年以上老宅房價變化。圖／非凡新聞 製圖

租金指數上揚的另一個原因，專家分析，是因為都會區的購屋門檻高，租屋族要想轉為買房一族實在不容易，只好選擇租屋，帶動「整體需求升高」。郎美囡表示，雖然說政府一直在力推社會住宅，但是畢竟整體的量體，若要能夠撼動整個租金市場的價格，還是相當有限。

疫情後店面租金漲　電商帶動「倉庫、地下室」身價

店面租金漲幅也不遑多讓，像是北市晴光商圈因為疫情而空租的店面，原本租金5.5萬，現在重新招租開價6.5萬，直接多了多1萬，相當可觀。東龍不動產資深經理陳泰源分析，5、6月疫情衝擊下，可能導致房東一段時間沒有收到租金，所以房東也會有資金周轉的壓力。

房仲觀察，住宅租賃上，地下室與鐵皮頂加的開價已經追上一般房屋。圖／非凡新聞

另外，由於電商帶動如「幽靈廚房」的誕生，改變了零售店面需求，導致店面租賃價格出現影響，陳泰源表示，有很多倉庫類型、B1地下室、位於蛋白區的店面，只要搭配物流，其實一樣可以做生意，這類店面租金也連帶一起上漲。

陳泰源也觀察到，住宅租賃上，地下室與鐵皮頂加的開價，已經追上一般房屋，這也顯示租屋需求其實有增無減，租金短期內要下跌恐怕十分困難。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部針對營業人地址登記樓層最新統計，在店租飆漲下，許多行業不鍾情於一樓選擇往上或往下發展，在比重上，雖然一樓仍是大宗，可是2~5樓，甚至於更高樓層也頗受青睞，地下室也佔有了相當比重；在區域上，北市已經有超過5成的營業人不登記在一樓，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，隨著社群媒體的發達，業者反而不一定需要店面創造聲量與黏著客戶，加上微型創業風起，業種型態多元化，越來越多營業人不限定自己的營業地點，對於店面房東來說也是一大考驗。

上下發展成趨勢，業種型態大不同



徐佳馨指出，從這份統計來看，可以看出雖然一樓仍是大宗，但結構有很大的不同，開業時間30年以上的營業人多在一樓，經營一定時間以上的業者反而勇敢轉向其他樓層，同時，都會區因為租金等因素讓業者轉向其他樓層，中南部與花東地區的業者仍有9成以上鍾情一樓。

 

在業種型態上，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，彩券、典當與檳榔業因為業種特性，多數仍在一樓，但某些營業面積大，例如月子中心與健身房，或是以專業性吸引客戶的產業，如保險、專利人與報關行等，就會轉進其他樓層，甚至於地下室以節省開支。



租客經營更靈活，零售市場受挑戰



疫情之後零售市場出現改變，郎美囡也認為，現在營業人會更多元的展示自己的競爭優勢，傳統上需要一樓在才利於觸及消費者，同時有廣告效益，後疫情時代下，多元管道讓業者不限於一定要在一樓營業，這是營業人的新機會，也將會是日後的大趨勢。





 

疫情引起大家對居家環境的重視，而都市綠化程度，不僅是生態城市永續發展的重要項目，更是防疫宅新指標。根據農委會林業試驗所研究，台南的綠覆率為六都第一，台灣房屋集團趨勢中心統計，全台南共擁有492座大小型公園，其中又以安南區公園最多，共計98座，公園總面積同樣居全市之冠，達27.4萬坪；然而，安南區雖居公園數與總面積榜首，但因人口為全市第二高，以19.6萬人來換算，每人可享有的公園綠地面積僅約1.4坪；反倒是人口少三倍，卻擁有25.3萬坪公園綠地面積的安平區，人均綠地面積高達3.8坪完勝，成為市心精華區中，每人享有最多綠地的地區。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，公園綠地除了是休憩空間，更是都市之肺，可以改善空氣品質，也具住宅間緩衝隔離的機能，增加棟距和視野，且採光佳，中高樓層更可坐擁永久景觀優勢。因此訴求公園第一排的物件，人氣高、身價高，而在疫情之後，居住環境擁有「綠地可及性」，防疫性也高，也成為疫後時代，民眾挑選健康宅的新指標。

據台灣房屋統計，台南市中心5座大型公園，2021年中古屋房價因疫情升溫竄升，與2019年疫情爆發前相比，包括著名的東區「巴克禮公園」、南區「水萍塭公園」、安平區「府平公園」等，房價均有1~3成的漲幅，台南火車站附近、佔地14.6公頃的「台南公園」，更有近4成的漲幅，顯示出這些環抱綠意的健康公園宅，在疫情時代更具價值性。

台灣房屋台南文元加盟店店東黃也豪表示，以台南公園生活圈來說，屬於早期開發的舊社區，公園南北路上多為屋齡20年以上透天與華廈，雖然建設題材不多，但位處台南火車站商圈，也鄰近台南醫院，生活交通機能便利，所以一些屋況不錯的中古物件仍受青睞，加上近年零星新案進駐，因此帶動房價進而受惠。



黃也豪也說，公園周邊的土地成本高，第一排公園宅房價，通常比區域行情高出1~2成，如果有預算考量，首排低樓層戶別，或公園第二圈步行可及的區段，也是不錯的購屋選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據中華民國統計網資料顯示，台灣「物價指數」10年期間上漲8.93％，永慶房產集團2021年第4季房產趨勢報告，63％受訪者看漲房價，70％消費者認為近一年房價上漲5％以上，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為，「房地產的確具備抗通膨優勢。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，「銀行利率很低，利息所得還要扣稅，而通膨讓錢越來越薄，還不如拿來置產保值。」

通膨潮流！置產2房產品變成搶手貨



通膨壓力蔓延全球，不動產保值特性受到注意，具備「低總價、易入手、好轉手」特性的「2房格局」產品成為市場搶手貨，這類產品，成為年輕首購族、資產保值族的新寵。台中「崇德薈」預售案「2小時50戶2房產品銷售一空」，引起內政部與台中市政府關切，無論銷售過程是否合程序，但可看到「2房」產品搶手程度。另外，基隆熱銷的「新橫濱」建案，開賣不到一個月就成交100餘戶，主力坪數都是2房26坪格局居多。所以，現階段買房「鎖定2房格局就對了！」



置產雙選！重劃區穩健上漲4原因



全台灣房地產的重點發展區域就是全新的重劃區，根據過去經驗認證，重劃區會出現房地產價格穩健上漲的主要原因有4點，(1)街廓整齊規劃，有國際城市開發概念，(2)公共建設推動，引領區域房地產增值，(3)入住門檻整齊，形成高品質居住環境，(4)使用分區明確，清楚規劃商業住宅區。這4個特質，是目前已開發都會區(舊市區)無法做到的城市規劃，因為重劃區生活區域的建設新穎與未來增值性，造成越來越多人買房的選擇焦點，會鎖定在新開發區/重劃區。



聰明置產！14分鐘捷運車程，房價省1/3



板橋「江翠北側重劃區」具備房地產持續增值4大原因，還鄰近捷運板南線的暢快通勤路網，根據捷運局網站調查，從捷運板南線江子翠站出發前進忠孝復興站僅需約14分鐘捷運車程，每坪房價卻有高達百萬元的價差，同樣的全新建築，兩站之間在江子翠站僅需1/3的總價(見附表)，就可以達成置產目標，是年輕人高CP值的買房區域。

















 

新北優選！板橋江翠北側重劃區



以新北市來說，「置產選擇蛋黃區的板橋是不會錯的選擇！」房地產業者這麼說道，而板橋「江翠北側重劃區」是現階段房市最熱門的區域，置產挑熱門區域就對了，然後再把握建築產品必須具備「近捷運車站」的條件。以座落於華江六路的「日健滙」建案為例，位於江翠北側重劃最精華的D、E區地段，處於重劃區與板橋市區交界的地段，生活機能近距離接軌市區的成熟機能，方便性更高。該建案距離含金量最高的捷運板南線江子翠站僅約350公尺，符合「捷運宅」最佳通勤500公尺定義的範圍內。

 

最佳理財！通膨時代買房置產最保值



在通貨膨脹的時代裡，把錢放在銀行領利息是最不聰明的理財，把錢放進股市則是「有輸有贏」，股市老手都知道，投資股市只有20％的投資者真正獲利，因此，「挑一個好地段、好產品、合理價」的房地產，進行長期持有，則是對抗一場長期通膨的最佳理財手段。

 

台北市住宅老化速度快速，政府希望透過都更與危老政策加速老舊建物改建，根據台北市建管處公布的危老資料顯示，台北市除了大馬路邊的老舊建築改建熱門外，巷弄內的老宅改建也相當積極，統計核准的559案之中，有高達55％的改建案門牌都在巷弄內，顯示北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來，另外，統計還顯示50坪以下的基地面積，平均可爭取到24％容積獎勵、100坪以上則平均可以爭取到36％的獎勵，基地面積越大可以獲取高額容積獎勵的機率越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市大馬路旁的老舊商辦、飯店，因為所有權人單一，不僅沒有複雜的整合問題，參與危老改建還可以獲得40％的容積獎勵，因此申請狀況相當踴躍，不過統計台北市的危老案件，有一半通過審核的個案都處於巷弄之內，顯示危老政策的確有達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果，不過受限於基地面積等因素，小基地的建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件，因此平均申請到的容積獎勵較低，100坪以上的建築物容積獎勵比起50坪以下多了將近5成。



台北市巷弄內的危老改建案占比超過一半，除了住宅老舊改建需求殷切外，與參與者的意願也有顯著關係，通常大馬路邊一樓店效較強，但改建前後價值增值效益有限，因此屋主參與的意願也會受到影響，不過巷弄內的一樓通常店面效益較弱，反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。

 

北市危老的容積獎勵方面，目前已核准的559件重建計畫案中，有249件獲得容積獎勵最高上限40％(即獎勵法定容積30％，外加時程獎勵10％)；申請容積獎勵平均為33.48％；最低申請容積獎勵值為8％。



雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益，不過並非所有區域都能受惠，主要因為台北市房價水準較高，二方面巷弄內的小面積開發，造價成本都會比大面積開發的成本高上許多，若是北市以外的小巷弄，開發商進去整合的意願都會相對低落。

 

據實價登錄統計，新北市三重重新路二至五段房價橫跨2字頭至6字頭，在地房仲表示，重新路為三重的主要幹道，有一段到五段橫跨4個捷運站，因為三重發展較早，因此新舊房屋交錯而成，重新路五段又有大片工業用地，這也是重新路一條路房價價差大的原因。

根據新北市三重地政事務所第二季實價登錄行情分析表，重新平均房價橫跨2字頭到6字頭，中古的公寓單價為28-39萬，中古的大樓單價為37-56萬，而新成屋大樓的單價為53-61萬。

信義房屋三重雙捷店主任林育諄表示，重新路為三重區的主要幹道，沿路商圈都以重新路為中心發展，更有台北橋站、菜寮站、三重站、先嗇宮站4個捷運站，因為三重發展較早，因此重新路上透天厝、公寓、中古大樓、新成大樓交錯而成，而重新路五段又有大片的工業用地，因此也是房屋單價落差橫跨2字頭到6字頭的主因。

而重新路一至四段與重新路五段相隔一座重新橋，林育諄表示，重新路五段尤其近神農街一帶，有大片的工業用地，早期以工廠居多，居住密集度不高，有部分屋齡20-30年的電梯大樓與少數公寓，因此那一代的房價偏低，公寓單價行情約20-25萬，大樓單價行情約25-30萬。

而重新路一至四段則為三重市區，人口密集度高，林育諄表示，社區大樓以屋齡10年內與屋齡20年左右的大樓居多，屋齡10年內的大樓，指標社區單價為55-60萬之間，屋齡20年的大樓單價則是42-45萬之間，以屋齡為影響房價的主要因素。

林育諄觀察，重新路上的公寓多為在地老三重人居住，釋出量很少，而比較多的是電梯大樓的小換大、舊換新的購屋族群，而重新路因緊鄰捷運站，因此也有部分沿捷運而來的外地購屋族群。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市大環境熱絡，加上北高雄話題多，帶動左營高鐵商圈買氣。原本交易總價以千萬內最為熱絡，近期受到外地客漸增影響，多鎖定總價2000萬左右新古屋，主要是考量這類物件單價尚在2字頭，相較北部高鐵站周邊來得親民，而高雄也具備未來發展性，因此願積極布局，作為長期置產或日後南下工作定居之用。

信義房屋左營高鐵店店長陳麗蘭表示，左營高鐵商圈近期住宅產品詢問度及買氣均十分熱絡，來自於兩大主力買盤支撐。近期有許多來自北部、新竹的外地客湧入高雄，購屋熱區由北而南包括橋頭、楠梓、左營高鐵商圈，並延伸至美術館等區域。分析原因，外地客看好高雄房市發展，盼複製雙北、新竹，甚至南科經驗，因此積極進場布局，多數打算長期持有置產，例如先收租等待日後增值，或是看好產業可能南下，自己也有調職高雄的機會，因而超前佈署。

陳麗蘭觀察，這類買方若鎖定左營高鐵周邊，最偏好屋齡10年內新古屋，主要原因在於區段已有預售屋開價站上37至40萬元，相較之下，新古屋單價尚在25至30萬間，也相對北部地區親民許多，看好未來性，不少人都是直接鎖定總價2000萬左右產品，甚至有全現金購屋的買方。

再者，本地自住客也穩定支撐商圈買氣。陳麗蘭說明，疫情期間本地客多半對房市抱持觀望態度，但如今，高雄房價不但未見走跌，反而明顯跳升，有自住需求者只得加速進場，不過，中古屋釋出量本就不多，造成整體更加供不應求，只要是合理價格、屋況的物件，釋出當天就可能收斡並成交。而據她觀察，本地自住買方多希望鎖定總價千萬內，最好是800萬左右的2、3房，但因預算比較有限，屋齡接受度可寬至20年左右中古屋，有沒有附車位也都可以接受。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹縣竹北市以在科學園區上班的年輕居民居多，這群高收入的科技新貴，生育率高，也讓托嬰中心需求提升，據統計，新竹縣今年增加了9家托嬰中心，有8家都在竹北，主要分布在縣治三期、高鐵特區居多，且會隨著總量管制學校設點，形成群聚效應。

據金融聯徵中心統計，今年上半年新竹縣的房貸申貸件數為3335件，而若進階以年齡區分，20-40歲的年輕人房貸申貸件數為1927件，佔57%，年輕人購屋比例過半，也讓育兒需求相關設施增加。根據新竹縣政府資料，新竹縣110年托嬰中心共63家，與109年54家相比，新增了9家托嬰中心，而進一步細看地址，有8家位於竹北市。

信義房屋竹北店店長粘雅雯觀察，竹北的購屋族群以在科學園區上班的年輕族群居多，而也因為高收入、生育率也高，因此托嬰中心的需求也強勁，一間接著一間開，通常是年輕人入住後，月子中心、托嬰中心、才藝班等機能紛紛有群聚效應。

而這些托嬰中心設址也有其特性，粘雅雯表示，竹北年輕購屋族重視子女教育，因此會隨著總量管制學校購屋，往往還沒懷孕就開始布局，托嬰中心設點也會隨著總量管制學校設點，如此一來，孩子可從托嬰中心一條龍一路讀到國中。

粘雅雯舉例，位於勝利二路、勝利十路的新設立托嬰中心屬於縣治三期，近十興國小、新建學校勝利國中學區；而位於文興路、文興路二段、嘉豐五路的新設立托嬰中心則屬高鐵特區，有東興國小、東興國中、新建嘉豐國小學區，這些都是受家長好評的總量管制學校。粘雅雯強調，也因竹北購屋族大多有子女教育需求而跟著學區購屋，釋出量少，也是推升竹北房價的原因之一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日台北市議員汪志冰指出，士林基河路上的「圓山1號院」，「白天豪宅，晚上淪為夜市。」社區前有無照攤販擋住該社區車道視線，造成危險，1樓店面前，整排BB彈射氣球攤販也產生噪音、髒亂，嚴重影響觀瞻及住戶的生活品質。對此汪志冰要求，北市府應盡速移除社區道口及店面前方的無照攤販，還給首善之區市民應有的生活環境與品質。

住展房屋網企研室認為，「豪宅淪夜市」的說法有些偏頗於住戶，因士林夜市發展多年，並早成為台灣最知名的夜市，因此「圓山1號院」開始銷售時，住戶不可能不知道建案基地鄰士林夜市，而夜市伴隨的噪音和髒亂，也都是可預期的問題。

趕走攤販沒用 夜市抗性仍在

消費者購屋時未考量周全，入住後才找議員陳情，訴夜市攤商擾民，反倒讓人有些推卸責任之感，且就算攤販不營業，夜市逛街人潮帶來的噪音和髒亂，以及社區車道視野遭遮蔽的問題都仍會存在，因建案就位於劍潭捷運站到士林市場地下美食街間，最便捷的路線上；夜市生意好時，人潮綿延，一樣會遮擋視線。很明顯，趕走攤販無法根本解決社區面臨的問題。

此外，「圓山1號院」也早已失去了豪宅光環，根據實價登錄資料，該案從2012年開始預售，共有5戶單價賣破百萬，但歷經房市盤整後，近3年間，該案成交單價已落至每坪7字頭，去年低樓層更出現每坪不到65萬元的出清戶交易。由此可知，「圓山1號院」既已不在北市豪宅之列，也非「淪」為夜市，「豪宅淪夜市」之說法，實在有誤。