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為加速鳳山區老屋重建，高雄市政府在今（2021）年2月，以「戶戶送達」方式，通知鳳山區近1.5萬戶符合資格的居民，申辦合法房屋證明資格，並在7月將鳳山區合法房屋的認定流程，由30個工作天縮短至3天，兩措施皆於近期初獲成效。

高雄市工務局指出，自寄送公文提醒當地居民申請合法房屋證明資格後，鳳山區的申請案量持續創新高，與去年相比成長26倍；另鳳山區的結構初評及危老重建計畫書的核准案量，占全市案量比例已分別提升至17％、14％，危老重建效率提升。

林欽榮：爭取中央預算 擴大危老重建規模

受鳳山區危老重建進展激勵，高雄市政府決定將自明年起，擴大推動危老重建輔導計畫。高雄市副市長林欽榮表示，老舊建物潛藏耐震能力不足的疑慮，為了保障民眾的生命財產安全，高雄市政府已向營建署爭取296萬元補助款，另編列534萬元的公務預算，將一併投入明年的危老重建輔導計畫，期能藉由擴大計畫規模，讓更多市民受惠。

高雄市工務局說明，未來高雄市政府在危老重建輔導計畫上，將持續採取「主動服務」方式辦理，協助民眾深入了解包含容積獎勵、重建期間稅金減免等危老重建相關優惠；另除既有的鳳山4處危老服務據點外，高雄市工務局預計再逐步增設8處服務據點，並持續與銀行團洽談專案貸款方案，強化重建計畫的推行效率。

高齡化社會來臨，許多既有房屋為便於長者活動增設電梯，而屋主加裝電梯前須了解，電梯也是房屋稅的課徵範圍。台中市稅務局表示，依《房屋稅條例》規定，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，以及有關增加房屋使用價值的建築物，作為課徵對象，電梯自然屬於課稅範疇。

台中市稅務局說明，因電梯屬於能增加房屋使用價值的設備，應按其載客人數、停階數、電梯速度等，核算房屋現值，並依房屋主建物的實際使用情形，課徵房屋稅。不過，如果房屋加裝的電梯，符合特定條件，仍能享有免稅優惠。

電梯能否免稅 規格、用途是關鍵

台中市稅務局指出，若民眾裝設電梯的房屋位於台中市內，且符合載客人數6人以下、停階數5停以下條件，自2018年7月1日起，便無須另行核計現值，課徵房屋稅；另外，如果房屋附設電梯的用途，是供運送產品使用，而非為增加房屋的使用價值，則稽徵機關會將該部電梯視為一般機器設備，准予免併入課徵房屋稅。

稅務局提醒，若民眾持有的房屋，在課徵房屋稅後才裝設電梯，須檢附電梯設備的載客人數、速度及停階數規格等相關證明文件，向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報，併入房屋稅籍課稅；如果民眾未確實申報，遭人檢舉，除須補繳應納稅額外，還會被處以罰鍰。

房地產市況熱絡，但網路討論聲量似乎不如預期，根據「台灣房地產網路聲量」的調查結果今年上半年的網路聲量總計223萬則，較前期統計減少2萬則，為近兩年統計以來首度衰減，量體下降幅度為4.3%。

值得注意的是，使用族群較年輕的Dcard討論區，本期聲量在總體率退的狀況下仍逆勢成長33%，顯示關心房地產議題的民眾有年輕化的趨勢。

此外，金融理財討論也成長9.3%，更在5～6月間達到近兩年的討論高點，可間接看出市場對股市的熱度產生資金排擠效應，造成房市討論有趨緩現象。

意藍資訊OpView經理宋孟儒指出，臉書社團的討論熱度以台中、高雄、桃園、新竹有持續上升的表現，相較於去年的討論熱詞多著眼於打房跟購屋需求，今年上半年則以代表社會現象的生育率、少子化、低薪、結婚…等熱詞為聲量的主要討論內容。

而關於房價所造成的社會現象，男生跟女生關注的點是否相同?宋孟儒表示，透過族群分析演算法去推演發言足跡的特徵，區別發文的性別差異來看，男性對少子化的討論還是偏理性的表達，認為與高房價與低收入為主因，女性則是偏向感性，以婚育或婆媳困擾的發言觀點居多。而不只是討論族群有年輕化的趨勢，出高房價的社會現象也引起在台居住的外國KOL討論。

在此次「台灣房地產網路聲量」調查中，六都的網路聲量仍以新北市、台中市及台北市居於前3名，但整體來看新北及台中的衰退也較為明顯，南部的討論變化也相較北部來得小。整體來看輿情聲量確實反應了市場交易的現況南部較北部穩定。

▲桃園房市交易熱絡，超過半數的交易持有不到兩年。（資料照）

實價登錄2.0在今年7月1日上路，其中的「門牌全揭露」讓使用者能夠精準掌握房屋的成交資訊，好時價分析桃園市住宅類的交易資料，發現2012年8月以來，共有1.76萬個門牌出現2筆以上的交易紀錄，持有時間中位數為1.63年，轉手獲利約9.90%。

在桃園市這1.76萬個門牌裡，2筆以上交易紀錄的占93.2%，3筆以上的占6.3%，兩者合計超過99%。其中，交易次數最多的門牌出現在平鎮區自強街的一間透天厝，2017年3月起第一次交易後，至今的4年半內又轉手5次，合計交易6次，交易價格分別為154萬、300萬、600萬、630萬、600萬、585萬，最短的持有時間僅3個月，價格近乎翻倍，不過最後兩次交易都賠售出場。

以各行政區來看，重複交易數量占比最多的行政區前5名分別為中壢區、桃園區、平鎮區、八德區、楊梅區占比合計逾7成5。

值得注意的是，以「持有時間」分群觀察重複交易案件，持有2年以內占54.94%，價差為14.71%；持有2～4年占27.60%，價差為6.06%；持有4～6年占13.78%，價差為5.56%；持有6～8年占3.53%，價差為5.65%；持有8年以上占0.15%，價差為9.90%。其中，持有時間不到2年就轉手的比例逾半，可見桃園市房市轉手交易的頻繁程度。

而根據好時價與清華大學合作編制的房價指數，這些重複交易熱絡的區域，在2021年8月，桃園市的房價指數為129.69，與9年前相比漲幅為41.18%，而中壢區、桃園區、平鎮區、八德區、楊梅區的漲幅分別為44.90%、36.72%、42.26%、53.60%、59.62%。

▲產業帶動下，桃園市觀音區的新舊屋價差竟高達52.3%。（圖／台灣房屋集團）

近期各地房價齊漲，尤其新建案開價更受原物料成本影響更是節節攀升，不少人轉而回頭選購價格相對便宜的中古屋，尤其是新舊屋價差大的區域，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧便認為，價差大的區域不僅中古屋負擔較輕鬆，且因有望受新屋高價拉抬而補漲，CP值相對高。

台灣房屋根據桃園不動產e指通資料統計，桃園市新成屋及中古屋平均價差33.4%，其中共6行政區價差逾4成，落差最大是中壢區的56.3%，觀音區則以52.3%居次。

區域內新舊屋房價落差大，通常與地段有關，大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，價差大新舊房屋多數坐落於比較精華或機能較好的地段，這樣的區域雖然老屋價格未必低，但新建案的土地成本高，所以新屋的價格往往偏高；反觀地段比較不理想或新開發、極缺機能的區域，土地成本較低，建商為了吸引購屋，建案的價格設定也會比較親民。

▼中壢區新舊屋單坪價差比高達56.3%，為桃園市價差最大行政區。（圖／台灣房屋集團）

中壢區的新舊屋每坪價差10.7萬元，江怡慧分析，主要是新案房價漲勢鮮明，拉開與中古屋的差距，此外中壢幅員廣大，各地發展差距大，房價因而出現明顯落差。比如高鐵特區交通發達、重大建設雲集，吸引指標建商蜂擁推案，房價為桃園市的領先群，尤其近捷運站的核心區，新案價碼已突破4字頭，於此同時，過嶺、龍岡等地，仍不乏1字頭的中古屋，一來一往之下，拉開了新成屋與中古屋的價差距。

而一向被認為是蛋殼區的觀音，新舊屋價差也逾5成，江怡慧認為，觀音的工業區眾多，近年受惠產業發展及就業人口移入，讓該區房市紅得發紫，今年桃園市府兩度標售該區土地，竟吸引80封、233封的投標人馬搶標卡位，可說盛況空前，地價也因而上漲，並使觀音新案房價朝2字頭邁進；反觀觀音區早年的大樓華廈，均價還在1字頭，因此新舊屋價差明顯。

至於八德區新舊屋平均單價分別為21.8萬元及19萬元，價差比僅14.7%，為桃園市新舊屋價差最小的行政區，其他依序是平鎮區15.2%、大園區20.5%及龜山區20.9%。

江怡慧表示，房價差小的區域，因新案高度集中在新興開發區，如八德擴大、A7重劃區等地，房價仍在起漲階段，使新案價格相對親民，但區內中古屋大多位於發展成熟的熱鬧市區，生活機能比重劃區完善，房價相對保值，因此價差縮小。

郎美囡提醒，購買中古屋若位於機能佳的地段，公設比低、實際使用坪數多，性價比往往較高，但屋齡較高的建物結構難免易出現問題，需要注意漏水狀況，且有些老公寓管線可能沒有重新整拉過，須留意電器使用上的安全性問題，故建議購買中古屋時須一併估算整修的成本費用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市為促使老舊房屋加速重建，培訓危老重建推師協助社區住戶整合意願、提具重建計畫申請重建，對危險老舊建築物重建工作之推動，自2018年起已培訓推動師16,012位，成立工作站137站，且針對績效優良或貢獻卓著之推動師，頒績優推動師獎狀，目前已累計27名績優危老推動師，歡迎市民朋友多加利用。

據統計台北市八成以上的建築物，已超過30年，在「危老」政策推動過程中，推動師所扮演之角色是法令與需求之間的「橋樑」任重道遠，現具有推動成功案例經驗的績優危老推動師陳妍伶認為「親切、耐心、專業」是一路走來所堅持的態度。推動危老業務的第一步，就是要打破人與人之間的隔閡，在實務經驗中，面對一個完全陌生的人時，最好的方法就是「親切」，藉友善平易的態度拉近彼此之間的距離，漸漸取得對方的認同之後，才能開始真正的進入專業主題。所以，親切的態度，永遠是最好的敲門磚。



陳妍伶推動師進一步指出，推動重建之路是一個漫長的過程，從信任、整合、規劃、締約、興建、完工、銷售等至少要數年的時間，每一個階段都需經過地主及跨領域全面性的專業團隊的配合。身為推動師，常常要站在地主、實施者及主管機關三者之間來從中協調，使彼此之間達成共識，就她的經驗來說，作為協調者，最需要具備的能力便是「耐心」，真正了解對方的需求，才能盡早達成共識，畢竟危老重建需要取得全體100％所有人的同意，而非多數決而已。所以耐心，是身為一個推動師最重要的心理素質，也唯有耐心，才能真正的看見事情的全貌，進而找到解決問題的方法。



陳推動師強調，經過建管處數年來大力的推廣之下，危老重建已經成為了一門顯學，許多業界人士甚至於地主，都紛紛的表現出對於危老重建的興趣，但面對複雜的建築法規及艱澀的專業用語，又令人望生卻步，所以「專業」是能成為一個合格的推動師基本要件，需要經過培訓課程與考試，也需要有相關職務背景才能取得資格，加上有專業跨領域服務團隊共同來執行危老重建業務，才能有整合成功的機會。更重要的是導入防災、居住安全及內外環境品質更新必要性之宣導。有時候專業，並不在於說文解字的功力，而是如何讓人一聽就懂，聽完就願意合作及支持，才是身為推動師真正需要面對的挑戰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

漫步在都市人行空間時，對行人而言相當舒適，那對提供者來說是否會增加其負擔呢？

苗栗縣政府表示，都市計畫區內土地，一般必須依照都市計畫書或苗栗縣騎樓沿街步道空間設置自治條例規定退縮建築，但退縮建築留設之沿街步道空間，究竟會不會影響我的容積率及建蔽率呢？答案是：「不會！」，因為退縮建築是將原設計留設之空地留在前方，提供友善人行空間，除了不影響建蔽率，退縮建築部分還可以計入法定空地。



而且，依苗栗縣騎樓沿街步道空間設置自治條例第5條及第6條規定還有容積獎勵，在商業區的鼓勵係數是三倍、其他分區是二倍，所以退縮建築的土地面積轉成可建築容積將加倍計算(但不能超過建築基地1.2倍法定容積)，因此建築基地允建之容積率與建蔽率並沒有減少喔！



綜上，退縮建築的留設，是利人利己的規定，可改善都市環境，並提供友善人行空間，保障用路人安全！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

民眾對於「都市更新」的既有印象，不外乎是拆除重建，但其實老屋「整建維護」也是都市更新的另一種選擇；近年來，北市府積極推動老公寓增設電梯簡易程序政策，獲得民眾響應，申請案件數量逐年提高，已經突破50件，全國第一，並有20件已經完工；其中位於中山區靜巷內的中山御品社區，由於住戶有電梯使用的需求，社區管理委員會主委經由更新處網站得知北市府有提供老公寓增設電梯補助，便熱心召集住戶共同討論。主委表示起初因為對於法規與申請補助流程不熟悉，大家意見分歧，經過多次溝通化解歧見，最終取得住戶共識，向更新處申請補助獲准，於2021年順利完工啟用，增設電梯的特色造型也受鄰居好評。

更新處表示，2021年度簡易程序老公寓增設電梯補助受理申請期間至12⽉30⽇止，補助比例以符合補助項目總工程經費50％，且每座電梯最高補助220萬元為上限。另外，申請手續大幅簡化，民眾只要準備好相關申請文件資料，最快約2個禮拜就可以獲得核准補助，等到完工取得建管處核發電梯使用執照後，再向更新處一次申請全部補助款。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有關各界關心沙崙園區規劃，新北市經發局說明，園區規劃主要定位文創及停車使用，並符合淡水都市計畫土地使用管制與停車場多目標使用規定。親水設施因考量淡水氣候特性，每年夏天將以不同主題的親水設施提供民眾使用，其他季節會將該空間轉作展演或休憩空間，園區亦規劃引進主題式國際展演活動，讓文創區使用效益能發揮最大化。

經發局長何怡明表示，淡水沙崙園區招商案分為文創區及停車場用地2塊招商用地，在2021年2月成功招商南山人壽投資逾27億元，是全台灣最北邊的文創園區，預計2025年完工開始使用。文創區部分並非以教育會館為主體建物，而是符合土管和招標定位為前提，以做為演藝表演場所，設置室內外展演空間。



本案沙崙文創園區，主要核心概念在於提供室內展覽演藝空間及戶外的星空舞台等藝文表演空間，對於空間規劃，經發局也向國內專業表演藝術團體請益，如紙風車劇團提供戶外區觀眾席設計、基本電力設備、演員休息室等必要規劃，其餘後場空間、更衣室與控台設備等應彈性規劃建議；另外室內區演藝廳設備規格與空間可以彈性使用等，提供南山人壽納入規劃參考。期後續透過可複合且彈性式的室內戶外展演空間，提供豐富多元的藝文活動選擇，並使設備在沒有表演活動時也能發揮「淡水沙崙、文創Salon」休憩觀景的功能，增加淡水藝文教育與賞析的能量。



國內知名的宜蘭國際童玩藝術節親水設施，或是世界十大光影藝術節阿姆斯特丹燈光節等活動，多是配合在地特色、地景或季節性，以短期間方式，透過裝飾型或主題性的藝術品、燈光效果與親水設施來呈現藝文或親水活動。南山人壽除參考國內外案例，也考量淡水氣候因素，創造親水設施的多樣性，預計在每年夏季將以不同主題方式每年規劃親水設施，讓民眾每年夏天前來親水都會有不同的感受，其他季節則善用該場地轉換為展演或休憩空間，彈性運用引進不同主題的戶外表演活動，讓一年四季都有不同的體驗與感動。



經發局說明，南山人壽在文創區規劃1,500坪的戶外親水設施，已超過招標文件至少提供1,000坪以上戶外親水設施的規定，受限於文化創意產業專用區土地使用管制，親水空間僅能在戶外空間設置。本案的教育會館，設置在停車場用地，南山人壽已規劃255席公共停車位，亦符合招標文件規定的至少提供90席的規定。



此外，南山人壽已認養文創區外沙崙海灘保護區，將負責該區域的環境整潔美化與維護，讓居民於區內遊玩享受親水美景的同時，也可以享受舒適漫步沙灘與一望無際的海景。本案鄰近清法戰爭城岸遺址的文化特色，未來也將透過提供新北市學校師生校外教學導覽，將淡水沙崙的歷史呈現給大家。



經發局說明，本案招商完成後，將會讓淡水沙崙有不一樣的城市風貌，南山人壽規劃在演藝廳、星空舞台不定期引入藝文休閒活動，文創藝文表演活動空間之戶外廣場星空舞台也將提供藝術團體免費申請並使用，期望能夠將文創表演普及化，讓更多人能夠藉此空間欣賞表演活動與沙崙美景，也提供更多的表演者能有揮灑創作能量的空間。經發局也會持續引導南山人壽，園區各項服務與規劃，要配合淡水在地特色，為淡水居民創造舒適多元的休憩空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

金融聯徵中心第二季統計資料顯示，台中市各區內主要交易路段的平均貸款利率，以太平區新吉路1.30%最低，該路段平均貸款成數也逾8成。在地房仲分析，新吉路、樹孝路口有新建案，推測因此拉高整體房貸申貸條件；另一方面，根據過去1年實價登錄揭露，該路段成交單價大致呈現持平，尚不至於發生銀行鑑價跟不上，進而影響貸款條件的狀況，也是可能的原因之一。

根據金融聯徵中心統計台中市第二季房貸申貸資料，太平區新吉路平均授信額度997萬，房屋鑑估值則約1232萬，值得注意的是，該路段平均貸款利率1.30%，為全市各區內主要交易路段之中最低的，其平均貸款成數80.56%，亦為當季少數貸款成數能突破8成的路段。

信義房屋太平樹孝店店長陳昱帆分析，太平的樹孝商圈以樹孝路為主要幹道，而新吉路則是自樹孝路分岔出去的道路，也屬於樹孝商圈範圍之內。新吉路位於熱鬧商圈，區段以中古透天為主力產品，釋出量較少，反而是近樹孝路口有新建案推出，可說是支撐整條路的交易量，加上該建案趕在去年下半年央行開始祭出選擇性信用管制之前就開始陸續交屋，較未受到政策影響，推測因此整體房貸條件相對優異。

再者，陳昱帆也指出，根據過去1年實價登錄，去年底、今年初新吉路上建案成交單價含車位約21萬左右，扣車單價則約落在23、24萬之間，與這1、2個月成交行情約略持平，由於房價沒有大幅三級跳，銀行鑑價不至於跟不上，推測也是貸款條件不至於太差的原因。

樹孝商圈機能成熟，全聯、便利商店、各式診所、補習班等都一應俱全，成為預算有限自住客青睞的地點。陳昱帆就說，近期商圈內無論大樓或透天物件，買方出價意願都很積極，主要都是考量蛋黃區房價高，想趁蛋白區房價還能負擔時趕緊進場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】